如何在自存储业务中获利：入门

我们风景优美的自存储业务。

也许您像我一样，并且拥有出色的职业生涯，或者您只是在寻找另一种类型的业务来开始。

在担任土木工程师的25年中，我与许多企业主，开发商和企业家一起工作，但其中大多数人没有我想要的生活方式，灵活的工作时间表和收入。有一个人既有时间又有钱，他拥有一家自助式商店。他对我办公室的访问改变了我的生活。请让我分享我从这次访问中学到的知识，然后亲身经历。

自助存储所有权的好处

成为自己的老板：而且，与大多数企业相比，几乎没有雇员，而且每天没有公司政治来应对。自我存储是经理驱动的业务。
灵活的工作时间表：我能够全职从事我的工程业务。后来有一天，我取回了我的工程收入，然后退休了。现在，我的经理在我的三个自助仓储地点开展日常业务，而我则负责大局并在办公室里时不时地取乐。
控制自己的未来和安全性：即使作为一家工程企业的老板，我也要花费数小时来交易美元。一天中没有足够的时间。一旦在所有汽缸上运行，自存储将为生活提供一种剩余收入。一直以来，您都在建立资产净值，以便在准备就绪时可以退休！
增长机会和有限的风险：我愿意努力工作，但我不想冒险已经完成的一切，因此我寻找一个发展中的行业，高利润和高成功率。如果像我一样检查自助仓储行业，您会发现自助仓储在所有主要房地产类别（包括公寓，办公楼，工业物业和零售）中具有较高的长期回报率，并且建造成本更低。

如何开始

迈出第一步是最困难的部分。20年前，我作为一名年轻的土木工程师设计了自己的第一个自我存储设备。我什至不知道那是什么，直到我的客户向我提供了详细信息，然后我设计并获得了城市规划和分区委员会的批准。从那时起，我设计了许多类似的设施。最近，我计划，设计，建造和运营了我拥有的两个自存储设施，并且正在加拿大建立我的第一个国际设施。我从现实生活中学习到了经验，并继续每天学习。

第一步

某些人可能会告诉您，自我存储很容易，不需要花费大量的计划，时间或金钱，总能赚钱。谨防。真相再无其他。对于一个面积为50,000平方英尺的典型设施，您将用自己的钱投资约40万至500,000美元，从银行借款3至500万美元，并亲自花费数百小时才能租用第一个单元。但是，经过适当计划，运营和资助的设施可能是一项非常有益和有益的业务。

选址

位置，位置，位置。这是自助存储业务成功的最重要因素。我建议在道路上寻找每天平均每日通行量至少为10,000辆且建议平均每日通行量为每天20,000辆或以上的物业。开始与您当地的房地产经纪人，银行家，城市规划人员和其他自助仓储运营商的所有人进行交谈。

每个属性都是唯一的，每个镇通常都有特定的分区规则，这些规则会影响给定属性可以容纳多少存储空间。通常，对于单层建筑物，您需要4 -5英亩，对于多层建筑物，则需要2英亩。通常，建筑制造商会免费进行初步布局。

设计

尽早让您的工程师和建筑供应商参与对设计良好的设施至关重要。您还可以通过阅读贸易出版物和访问现有的自助仓储设施来获得很棒的想法。在设计过程中，您还应该开始营销您的设施。

法规批准

不要低估所需的细节和计划。通常将需要几乎完整的施工图和场地图。不要低估获得监管批准所需的时间。这是一个经常需要妥协的关键阶段。您的购买协议中应有12个月的期限，即使您必须在接下来的6个月内支付额外费用。

施工

计划和施工文件越详细，项目超支的成本就越少。您应该与所有承包商建立一个单一的联系点，并且希望每天在现场。没有人会像您一样保护您的金钱和利益。

运营，员工和系统

您的头号资产是您的员工。我们经营一个占地50,000平方英尺的工厂，其中一名经理和一名兼职员工在星期六工作。根据员工的人际交往能力，口语和写作能力，首先具有常识并最后具有自存储知识来雇用您的员工。开始第一天的制作系统和程序，以使工作流程更流畅。请记住，这些年来您将有多名雇员，因此书面文件至关重要。

市场营销和销售

从网站选择和设计开始，您的营销应该在您的网站打开之前很长时间开始。我之前曾说过，但值得再次说明：我们有90％的租客是通过互联网和现有客户的推荐来找到我们的。最后10％来自我们其余的市场营销和广告。但是最后10％可能意味着收支平衡或盈利。仅仅因为他们走进您的商店并不意味着他们会出租。绝大多数的自存储经理都是接受订单的文员，有些是接受订单的客户服务代理。优秀的经理是销售人员。

首先要做的九件事

做个人检查，以确保您有足够的知识，足够的时间和金钱，或者有机会开始一个良好的开端。
加入您当地或州的自存储协会并参加会议。
订阅行业杂志，例如 Inside Self-Storage 或 Mini-Storage Messenger 。
阅读要购买土地的城镇的分区和湿地规定。与城镇工程师和规划师会面，讨论自助仓储设施的许可流程。
寻找商业经纪人来帮助您寻找土地。
与您的银行家见面，并询问有关自助仓储贷款的问题。
与当地工程师会面，以获取大致的时间框架以进行站点设计和批准。
停在您经过的每家自助仓库，并与业主交谈。让他们知道您正在考虑创办自己的公司。有些所有者不愿多说，但许多所有者很乐意为您提供大量有用的信息。
查看您社区中的设施。您会惊讶于您很快开始学习宝贵的信息。

制定切实可行的时间表

对于我现在建造和拥有的三个设施，从我最初决定建造到开门平均需要两年时间。尽管这看起来很慢，但速度却很快。

首先，您必须找到一块适合您需求的土地，然后协商购买的选择。
然后，您的工程师必须设计项目并获得当地市政委员会的批准。
在获得法规批准后，您必须进行更详细的设计。
接下来，您必须选择承包商，然后当然要建造工厂。

您对自己的时间表越现实，您就会做得更好，当然，压力也会减少很多。

您可以在所有出售的产品上获得100％的利润。

第四件事与房地产经纪人有关。房地产经纪人不是工程师，分区专家或开发专家，他们可能知道或可能不知道可能使某个物业不适合自存储开发的细节。如果该物业不适合您的需求，他们将不承担任何责任。您需要进行自己的尽职调查。您不必满足他们建议的最低报价。

5.员工

第五件事与员工有关。当交易改变时，不高兴是人性。在面试阶段，您必须非常明确经理的工作职责，职务和公司政策，并且应采用书面形式。采访往往是袖手旁观和非正式的。尽管一个好的准经理可能从未在自助仓库工作过，但他们必须成为一个业务人员，一个人并且要自我激励。仅仅因为他们说自己是事实并不能实现。

录用后任何工作变动甚至澄清都将造成破坏。即使是您可能认为常识的事情，例如白天不使用计算机作为个人社交网站，也应该在公司手册中找到。自助仓储经理必须是面对面异地营销，清洁，要求延迟付款，会计，维护等许多行业的杰作。您和您的经理在被雇用之前了解得越多越好。您的经理是您的头号资产！

6.自助仓储建筑商

第六，涉及自存储建筑厂商。他们提供了免费的概念性场地图，但是这些图通常没有考虑所有的土地特征和分区规则。值得信赖的制造商会告诉您他们的计划是一个起点，通常您需要由当地工程师制定的详细场地计划，该计划应熟悉当地的分区法规，并具有有关土地的更多详细信息。

7.你的工作

教育和教导员工是您的工作。您的工作是让电话响起，让潜在客户在您的自助存储设施中停下来，而经理们则要向他们租用设备。

8.视线

最后，涉及视线。最容易被忽视的基本工地平面图问题之一是对拟议车道视线的要求。通常，必须为任何商业开发提供合适的视线。由于这是安全问题，因此如果不满足，则很难获得差异或批准。它们通常基于现有交通的速度（而不是速度限制），并且从250英尺到350范围内开始，超过1000英尺以提高交通速度。在意识到无法提供所需的视线之前，我已经看到计划在顺利进行。我知道无聊的东西，但是我里面的土木工程师却无济于事。

七个常见问题解答

我没有任何自我存储背景。我可以建立成功的企业吗？

是的你可以。实际上，在美国50,000家自助仓储企业中，绝大多数是由仅拥有自己的仓储设施的个人所拥有。他们的开始就像您和我一样，没有自我存储背景。自助存储的优点在于，与大多数企业相比，它并不复杂。借助研究和一些帮助，您可以建立成本低于大多数房地产企业和其他企业且风险率非常低的企业。

最重要的是，它产生了许多企业从未产生过的最重要的事情：剩余的正现金流，可以持续一生，甚至世代相传。和它的乐趣！自助存储的最佳入门方法是使用成熟的系统。在本文结尾查看存储权限机会。

我必须拥有多少资金（股权）才能建立自我存储，银行将向我借多少钱？

通常，您将需要15％到35％的开发成本，银行会为余额提供贷款。根据您所在地区的市场和经济，您的业务经验和信用等级，各个银行和其他因素，低端和高端可能都存在例外。

建造多少钱？

应考虑三个主要成本领域：第一个是建设前成本（或贷款前成本）。其中包括工地计划和监管批准的工程费用；贷款申请的银行费用（贷款申请费或积分，评估费等）；和土地选择费。虽然这些费用通常被认为是项目权益的一部分，但您通常必须自掏腰包支付这些费用，因为如果没有事先获得城镇批准的项目或银行贷款费用，银行将不会向您提供贷款。

这是有风险的钱，因为不能保证该镇会批准您的项目。因此，在花费大量资金进行最终工程现场计划之前，对土地和镇的“质量”（湿地，地役权，分区和其他限制）进行尽职调查非常重要。通常，花钱请当地的土木工程师来审查财产和分区条例，并为您提供一份与镇进行审查的概念性计划。如果没有出现重大问题，通常第一类费用在25,000美元至50,000美元之间。

第二个成本领域是土地和建筑成本。根据土地价格，个别土地改良以及自助仓储设施的大小和类型，这些费用可能相差很大。土地的价格从50,000美元到数十万美元不等。各个地点之间的土地改良差异很大。

我拥有三个设施，每个设施都有特殊的特殊土地改良成本。一个站点的沙石相对水平，其站点改善成本较低。第二个自助仓库位于倾斜的地块上，整个场地需要额外的3-4英尺填充空间。一处房产需要价值20,000美元的土壤测试以进行污染，而州和联邦法律则需要更多的土壤修复。

我不愿给您一个用于施工的编号，但我知道这是您进行一些初步调查所需的。因此，在审查个人包裹和拟议的开发之前，我将使用每平方英尺40美元的价格。这是针对您的基本金属自助仓库，不包括土地成本，特殊土地改良或可能遇到的其他异常成本。

您选择物业后，当地的土木工程师完成了概念性的场地计划后，可以细化此费用。最终详细的场地计划完成后，您可以让承包商为您提供更实际的施工预算。通常将承包商估计的费用增加15％，以防意外发生。第三个建设领域是启动成本。如果您不包括办公室（和现场）的设备和用品，请不要忘记在此处包括它们。

您将以典型的运营成本（贷款，员工，公用事业，税收等）和有限的租金收入来开设新的自助仓储业务。每个月您都必须投入资金，直到有足够的租金来支付账单为止。根据许多因素，这可能需要几个月到两年或三年。如果您已进行了尽职调查并确定有必要使用新的存储设施，请在交通便利的情况下选择合适的位置，并准备好推销该设施，则可以大大减少收支平衡并获利的时间。

同样，我知道您正在寻找数字。我可以告诉您我拥有的三个设施，我有三种不同的租金收支平衡点，分别是不到1年，1.5年和（希望刚开业的设施少于一年）我有一个完整的时间每个设施的员工。该领域的许多专家建议您为期2年的预算实现收支平衡。偿还贷款后，您最大的两个运营成本将是员工税和财产税。尽早，您应该与当地的税收评估员会面，或者检查镇上其他哪些自助仓储设施要缴税，因此您不会感到惊讶。

对于未知的第1阶段自存储（25,000 + -sf），按月支出的费用可能约为$ 15,000 +或– 5k。因此，假设平均租金为每单位100美元，则您必须租用150个单位才能实现收支平衡。

我应该建造多少平方英尺，需要多少土地？

在决定要构建多少存储时，应遵循一些业务理论。一种是制定退出策略。通常，自助仓库销售额最高的是由Reit或其他大型自助仓库运营商购买的设施。通常，他们需要40,000平方英尺或更大的设施。您不希望拥有如此小的设施，以至于只能证明自助仓储是该地区的理想之选，而您会想通过更大的设施来赚取大部分辛苦工作后的利润。

例外情况是，如果您将自助式存储业务视为在自己已经拥有的土地上建立并耗尽现有业务办公室的副业。当您的办公室有固定的办公时间时，自助式仓库的租金上涨得如此之快（每平方英尺租金更高）。要为经理付费并赚取可观的利润，并为您付出的所有努力和风险承担费用，您可以使用40,000平方英尺（各阶段）的初步估算，直到您对特定项目进行了所有尽职调查。

您不必分一个阶段扩展整个项目，实际上，强烈建议分阶段进行。这将为您节省大量未出租单位的额外费用。一个50,000 Sf的项目可以分两个阶段，也可以分为三个阶段，具体取决于特定区域的存储需求。当然，关键是计算您所在区域所需的平方英尺，并减去现有的平方英尺和已经建议的存储量（但未构造）。

对于大多数有很多自助仓储设施供选择的区域，半径为3到5英里，而需求通常为每人4到7平方英尺。这些因素在各地之间确实存在很大差异。您可以致电本地自助存储评估员（确保他们具有自助存储评估背景）并询问他们使用的号码。您的银行通常会要求对您的项目进行评估，而您的银行可能会给您评估人员的姓名，以联系他们以获取该本地信息。

您需要的土地数量在很大程度上取决于当地的分区法规和特定的土地特征。两者都应及早检查出来。通常，您可能需要当地土木工程师的帮助。单一的分区法规或湿地带可能会使财产无法自我存储。

如果您没有分区约束，没有公用事业约束，并且土地好（没有奇形怪状，没有湿地或水体，没有地役权，没有超过3％的陡坡，则可以使用10,000 +或– sf的单层地面的初始估算值请按每英亩土地使用自助仓库，请注意，没有那么完美的一块土地-至少我还没有找到。

您看到过哪些站点平面图设计缺陷？

没有办公室
办公室中没有销售区域或销售区域太小。
无法轻松访问客户浴室。
客户必须通过安全门才能到达办公室。
无需打开主闸门就没有4英尺的人用闸门进入存储区域。
存取键盘未与门对齐。
位于工业园区或偏僻的地方。
建筑物之间的空间小于24英尺。
较大的单元（尤其是汽车存储单元）不在项目的外部，可以提供较大的访问驱动器。
没有提供足够的美化环境。
办公室没有窗户或小窗户。
N0或现场照明不足。现场入口处的灯很漂亮。
道路上看不到存储单元。
没有安全措施。
许多死胡同。
布局不佳会导致单位损失。
没有小的单位，或者单位大小的多样性不足。
没有提供储物柜（4'x 4'）单元。
为了获得城镇批准，建筑中的某些建筑特征实际上使金属建筑更加引人注目且更具吸引力。
未在批准的计划中提供任何阶段，要求申请人返回委员会进行批准。
现场标牌上没有标牌，不需要申请人返回佣金委员会进行批准。
车道的宽度和半径在镇路要小。最小半径为25英尺，首选入口半径为45英尺。
RV的访问权限不够大。

当我们打开门时，我需要知道哪些最重要的事情？

人们需要时间才能意识到您愿意开展业务，现在完成的营销将比其他任何时候都受益。
现在是时候开始执行一致的营销程序了。
对于潜在客户来说，首先要问的价格是正常的，通常是唯一的问题。这并不意味着任何事情，这只是他们知道要问的唯一问题。价格不是大多数人租房的主要原因。
您现在需要开发自己的设施独特性，以销售其功能和优势，以便让您的客户知道。
希望您在打开网站之前就拥有一个网站（如果未优先考虑）。
您需要“显示单位”才能租用。
您需要成为专家并帮助潜在客户得出自己的结论–您不能简单地告诉他们。
您需要询问潜在客户的租金或预订。
您需要学习人们的反对意见和解决方案。