目录:
- 第二套房子具有宝贵的优势
- 国税局如何定义房屋
- 如果您的第二个家是度假屋（您不出租）
- 抵押利息
- 物业税
- 如果您租出第二套房子
- 每年的租赁期= 14或更少的天数
- 每年的租赁期=超过14天
- 将您的第二个家转换成您的主要住所
- 计算税很复杂
- Turbo Tax解释了租赁物业税减免
- 资源资源
- 休假时间
利用第二套房税减免
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第二套房子具有宝贵的优势
拥有第二套房子有很多好处。当然，主要好处之一是您拥有一个可以与家人和朋友一起去度过尽可能多时间的地方，而不必麻烦预定酒店或租房。另一个好处可能是您有一个和平的退休场所。这也可能是租金形式的投资机会。最后，最后但并非最不重要的一点是，您可以拥有第二套房子来享受一些税收优惠。
第二套房子可能是一笔巨大的投资
CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons
国税局如何定义房屋
许多类型的结构都可以视为房屋。国税局（IRS）将房屋标识为房屋，船屋，活动房屋，合作公寓或共管公寓。只要有睡眠，烹饪和浴室设施，它就可以归类为房屋。如果您是房主，那么您已经知道拥有主要住所的税收优势。第二居所也可以从国税局获得减税优惠。
但是，并非所有的第二套房都一视同仁，因此，如果您拥有或打算购买第二套房，则一定要确保您了解影响第二套房产的基本税收规定。
如果您的第二个家是度假屋（您不出租）
通常，如果您将第二套房子用于个人娱乐，则可以像在主要住所中一样扣除抵押贷款利息和房地产税。
抵押利息
作为房主，您已经知道第一笔房屋抵押贷款的利息是可扣除的。如果您将第二套房屋用作部分时间居住的二手房，并且没有将其出租，那么第二套房屋的抵押贷款利息也可以扣除。您可以注销您为第一套房和第二套房所抵押的，用于购置或改善您的房产的110万美元以下债务所付利息的100％。请记住，扣除额总计为110万美元的债务，而不是每个房屋的110万美元。
物业税
您可以在第二套房子上扣除财产税。实际上，您可以扣除在您拥有的任何数量的房屋上支付的财产税。
如果您租出第二套房子
租用第二套房子的天数对于确定您有资格获得的税收优惠数量很重要。基本上，如果您租用第二套房屋一年的时间少于14天，那么您可以像对待主要住所一样对待第二套房屋。如果您一年租用第二套房屋超过14天，则国税局将确定您的第二套房屋为出租物业，其税费与主要住所的税率不同。请注意，如果您从不访问第二套房子，它将被归类为投资物业。为了被视为个人使用您的财产，您必须使用自己的房屋。您在房屋上登记入住或进行维修或保养的访问不算作个人用途，并且会使您的第二座房屋成为投资房屋。
每年的租赁期= 14或更少的天数
如果您在一年中将第二套房子出租了14天或更少，您将获得免税的资金。收取多少租金都没有关系，您不必向IRS索取这笔款项。如果您租用第二套房屋的时间少于14天，则该房屋与您的私人住宅一样，您将扣除与主要住宅相同的抵押贷款利息和财产税。
每年的租赁期=超过14天
如果您租用第二套房子超过14天，则必须报告收到的所有租金收入。同时，您可以扣除租金支出，包括税金，保险，抵押贷款利息，水电费，家政服务和维修费用。您甚至可以扣除毛巾和床单等用品。此外，您可以注销折旧，这是房屋随着时间的流逝而损失的价值。挑战在于确定在您出于个人目的使用该物业的时间与您将该物业出租的时间之间的成本分配。您想保留日期，收入和支出的出色记录。并且，请聘请税务专业人员来适当地分配应税和非应税收入。
最大化扣除额的关键是让您的度假屋每年个人使用时间少于15天或占总租金天数的10％，以较大者为准。在这种情况下，度假屋可被视为租金，可以扣除租金。为了让您的第二套房子被视为出租物业，您必须避免超过10％的限制。为了帮助评估您可以将自己的房屋用于私人用途的最长时间，基本上，您租用第二套房屋时，每10天使用的时间不应超过一天。
为了最大程度地减少租赁财产扣减，您需要积极参与租赁过程。这意味着与租户举行会议并为租户设置租赁协议条款。而且，这非常重要-您需要拥有至少10％的财产。
将您的第二个家转换成您的主要住所
第二个房主用来避免在出售第二套房子时支付资本利得税的税收优惠策略是将第二套房子转换为主要住所。这样做的方法是在出售房屋之前的五年中，在第二座房屋中居住两年。这使该销售有资格被排除在税收之外，单个申报人的利润最高可达250,000美元，联合申报人的利润最高可达500,000美元。
对于2009年及以后的年份，您需要按收益的一部分定期缴纳10％的资本利得税，这相当于您在2008年之后将房屋用作度假屋的时间。
计算税很复杂
您的税务专业人员将需要有关如何使用第二套房的所有详细信息。此信息必须在全年中得到一致地收集和维护，以使您的税务专业人员准确地计算出您的调整后总收入和调整后的调整后总收入。令人困惑？确实是这样 。
Turbo Tax解释了租赁物业税减免
资源资源
美国国税局（IRS）拥有许多出版物，可帮助您了解拥有第二套房子的基本知识以及税收如何应用于所有权。有关拥有，使用和出售第二套住房以及税收利与弊的更多信息，请访问www.IRS.gov并搜索以下出版物。
- 出版物#527住宅租赁物业（包括度假屋租赁）
- 出版物#523出售房屋