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房地产投资
房地产投资似乎对刚开始的人来说是令人生畏的。大多数美国人将要拥有的财产的第一个也是唯一的尝试是购买房屋，这在不增加复杂性的情况下具有挑战性！毕竟，谁在他们的头脑中会以抵押付款，保险费和维护费用的方式注册更多？
作为回答，您只需要查看房地产市场投资的历史升值率（过去三十五年中每年约9％）。1这是有道理的，因为随着经济的增长创造了就业机会。考虑一下200年前美国人口大约有500万个灵魂。一个世纪前，我国生活着（大约）七千五百万人。如今，这个数字已经翻了两番，现在有超过三亿人称美国为“家”。您可以肯定地认为，这些人中的大多数人在某个时候将需要两件事：一个工作场所和一个地方为了活着！2,3顺便说一句，这两件事都需要房地产。
一般而言，在我国继续创造新的住房和就业机会将要求我们从有限的土地供应中汲取资源。随着土地数量（供应量）的减少，即使对土地的需求增加（需求），价格也越来越高。还记得您上小学时了解的1800年代大西部扩张吗？在那些日子里，联邦政府实际上是向同意居住和工作以交换土地的公民赠送土地。他们之所以能够慷慨解囊，是因为当时的土地供应大大超过了对土地的需求。
与任何有限的资源一样，情况已不再如此，随着人口的增长，价格将继续上涨，从而加剧了我们固定可建造土地供应的消耗。因此，精明的个人将房地产视为一项明智的投资。但是，这并不是说房地产市场不受金融市场波动的影响。离得很远！实际上，大多数未在房地产投资中获得成功的人是对短期波动反应过度的人，并试图相应地调整其资产。
为了充分实现房地产投资的升值潜力，通常有必要在许多年内购买和持有房地产，甚至退休和以后，以承受短期损失并利用长期升值的机会。此外，虽然从理论上讲，随着人口的增长，所有土地价格将继续上涨，但在某些情况下可能需要一段时间。
因此，仅购买任何旧的房地产，然后坐下来观察您的财产的升值是远远不够的。您需要在购买之前应用经过实践检验的真实方法评估房产的价值，以最大可能地看到增值速度快于其他房产（相对而言）。其中包括：对当地房地产市场和经济的分析，对您认真考虑的每个物业的透彻检查和评估，以及对预期收入流与支出的实际计算。
所有这些注意事项以及更多注意事项将在此多部分教程中介绍： 住宅和商业房地产投资101！ 在本期中，我将介绍购买房地产来增加财富的利弊。然后，我们将讨论一些更间接的房地产投资方法，针对那些只想从市场中获得随着时间的推移所获得的回报，但又不想处理即将到来的麻烦的人成为房东
在第二部分“ 如何直接投资房地产”中 ，我将详细概述与以下三种主要类型的房地产投资有关的内容：住宅房地产，商业房地产和未开发土地。在第3部分“ 房地产评估和现金流量分析”中 ，我们将解决您需要了解的原理，以便找出房地产投资
活动的理想领域，如何进行适当的评估以及分步进行确定现金流量（即租金收入减去费用）的方法。
本系列的第4部分，“ 谈判交易和避免房地产投资中的诈骗” ，将使您深入了解有效完成房地产交易（成本）的要点，以及一些可避免的可怕房地产投资的入门知识费用。阅读完本期后，您将准备确定房地产世界中的一些常见“陷阱”，以及不道德的买卖双方所采用的流行策略。
因此，事不宜迟，我给您 住宅和商业房地产投资101！
住宅和商业房地产投资101
纽约，洛杉矶和旧金山等大城市有什么共同点？首先，在所有繁荣的大都市中，房地产价格都是最高的！这是因为与巨大需求相比，可开发土地的供应稀缺。因此，住宅和商业物业都更有可能溢价出售。
相反，美国中西部或南部大部分地区的房地产价格要低得多，因为可建造土地的供应量更大（例如，认为“广阔空间”）。这并不是说您在这样的农村地区进行的任何房地产投资都无法获得很高的升值率，只是您应该相应地调整期望值。例如，如果您确定
中型城镇A（坐落在美国中心地带某个舒适的小村庄）的当地经济健康且蓄势待发，那么您完全有权期望该地区（经过充分研究且财务状况良好）的投资物业能够升值随着时间的推移很好。它可能无法像您一生中期望的那样从曼哈顿联排别墅中获得溢价，但这并不如原始投资的总升值那么重要。
进步，行业和生产力都对房地产价格产生积极影响，对于希望看到自己的钱增长的精明投资者来说（在许多领域）机会很多。只要您对如何分析和选择投资物业有所了解，就有机会在您的一般地区找到一些有价值的房地产。即使不是这样（例如，如果您恰好生活在经济不景气的地区），您仍然可以通过REIT和REIT共同基金（稍后讨论）间接投资房地产。
投资房地产的优点：
1.物业增值及租金收入
房地产投资者可以通过两种方式从其财产中赚钱：随着时间的推移升值和/或来自租户的租金收入。此外，与股票和债券等其他（非退休）金融证券不同，房地产增值使递延税项一直延至投资者选择出售的时间。即使将出售任何出租物业的利润用于购买其他出租物业，即使在那时也仍可以避免缴税。这些被称为Starker交易所或 IRS第1031节的 交易所。
幸运的是，即使投资者决定不转售出租房地产的利润，但如果所涉房地产至少持有一年，则对这些利润的税率最高不得超过15％。此类利润被归类为长期资本收益，征税的税率大大低于短期资本收益，而短期税的收益税可高达40％。 （赞！）
但是，有一个陷阱，那就是国税局将（非展期）租赁房地产销售实现的利润分类。也就是说，政府不会将出租物业的销售利润计算为简单的销售价格减去购买价格。取而代之的是，投资者
从自己的纳税申报中要求的折旧（即，随着时间的流逝，其价值的减少，尤其是由于损耗）导致的折旧（对于拥有财产的每一年）从原始购买价格，然后使用此数字确定销售的总利润。
例如，假设您打算出售五年前以100,000美元购买的租赁物业。对于所有权的每一年，您都要求对纳税申报额折旧$ 3,000，总计$ 15,000。现在，假设您的财产在这五年中以每年10％的速度升值，那么您的投资总价值已增长到110,000美元。
乍一看，您的应税利润似乎是直线$ 10,000（$ 110,000 – $ 100,000 = $ 10,000），但国税局却不是这样！在他们看来，您的总利润将包括您在报税表中要求的15,000美元的折旧。因此，即使您实际上只赚了10,000美元，您也应该欠他们25,000美元的利润（100,000美元– $ 15,000 = $ 85,000，
而$ 110,000 – $ 85,000 = $ 25,000）。只是为了说明问题：10,000美元的15％为1,500美元；而25,000美元中的15％为3,750美元，是原始金额的两倍多！
当然，此图未考虑这五年期间从租金收入减去支出中获得的利润。这就是所谓的“现金流量”，它是决定租赁物业是否值得投资的主要决定因素。通常，在财产拥有的初期，现金流量很小-除非一开始就进行大笔的首期付款（抵押），否则按揭成本，财产税，保险和维护费会吞噬每月的营业利润。
（注意：本教程的第3部分将更详细地讨论现金流，即租金收入超过财产的支出（例如抵押，物业税，保险，维修等费用）。）
在最佳情况下，投资者将增加物业的租金，而不是增加费用，从而获得稳定的利润。但是，在经济增长缓慢（或更糟的是衰退）期间，这可能是不可能的。在这种情况下，租金甚至可能下降！
斯塔克交易所
Starker交易所不是DIY友好的。通常需要第三方来监督该过程，并且出租房地产销售的利润将进入托管账户。此外，您必须在四十五天内确定替换财产，并在六个月内完成新的购买。大多数人选择雇用税务顾问/律师来协助他们购买这些隔夜利息，以确保他们的所有“ i”都被点缀，而“ t”则被划掉！
2.杠杆作用
使用房地产，您通常可以借入80％或更多（价值）的投资，从而以成本的一小部分控制更大的资产。例如，还记得您在上一节中“购买”的$ 100,000假定资产吗？您可能没有想到自己
拿着一个装满现金的公文包走进银行去买这个地方。（不过，我敢打赌，您 现在 是吧？）相反，如果您像大多数人一样，就必须获得抵押贷款来支付投资。
阿基米德：“给我足够的力量……我将带动世界！”
传统上，这意味着向抵押贷款提供者支付（至少）20％的首付（在本示例中为20,000美元），并要求贷方为您的未偿还余额提供资金。这样，您就可以只用购买价格的五分之一承担对$ 100,000实际资产的控制权。如果您的财产的价值随着时间的推移而升值，如您希望的那样，那么除了借入的钱以外，您还有机会利用原始投资赚钱。
举例来说，假设持有上述房地产多年后，该房产的价值增加到了12万美元。如果您选择此时卖出，则在向贷方偿还欠款（$ 120,000 – $ 80,000 = $ 40,000）后，您将获得原始投资20,000美元（为抵押贷款支付的首付款）的100％回报。 。当然，此简化示例假定您的财产在您拥有所有权的几年中处于某种奇异的困境中，并且您既没有支付更多抵押贷款，也没有经历过来自租金收入的任何正（或负）现金流。此外，它还假设在奇异的世界中，国税局为人们免费提供税收通行证，并且与购买和出售房地产相关的交易成本不存在！
3.长期投资
长期投资的好处之一是减少了多年来持有证券和资产所产生的税收负担。如前几节所述，房地产销售税会占用您的收入很大一部分。同样，与买卖房地产相关的交易成本和杂费也很繁琐，可能使您花费
不动产资产总值的百分之十五（或更多）。
在金融领域，有大量业务报告市场做出的每一个举动，并且网络赞助的伪分析师以令人生厌的表情“建议”投资者在疯狂地试图低价买入和高价卖出的同时动手持有股票。但是就像在房地产投资中一样，频繁的买卖会以短期资本利得税的形式吞噬投资者的回报，更不用说经纪人佣金和各种交易费。许多将钱投入金融证券和房地产的人没有在建议下考虑这些因素，最终错过了市场随着时间的推移而享有的长期升值（历史上平均每年为7％–10％），同时提供由不良投资建议组成的，由佣金驱动的机器，这些建议遍布我们的社会。
但是，即使房地产市场价格与股票市场价格一样不断变化，也没有专门用于报告这些变化的网络渠道，出版物，电子邮件和文本警报。俗话说“视而不见”，不顾市场价格的微妙（坦率地说，微不足道的）短期操纵，房地产投资者可以相对放心。有利于长期增长。此外，与股票或债券可能会立即进行交易不同，准备出售财产所涉及的麻烦正在尝试（更不用说费时了），并且成为冲动性卖出的附加障碍。
例如，想象一下上面的情况，现在只有bizarro世界包括一个网络电视频道，该频道报告最新的房地产市场波动： 房地产观察！ 此外，最近的低迷使您的财产价值下降至80,000美元，并且您发现从技术上讲，您已经对原始投资产生了100％的净亏损（您的20,000美元的
首付）。恐慌时，您选择在事情变得“更糟”之前就卖出，最终牺牲了您的真实资产。这导致您必须实际支付销售费用以支付交易费用和交易费用！
几个月后，发生《 房地产观察》之后！ 在进行频道冲浪时，您注意到市场已经反弹。您以前的财产的价值已恢复到经济低迷之前的水平！在盲目愤怒中，您将电视遥控器扔向平板电视，将其粉碎。然后，作为额外的侮辱，您要记住，您没有任何钱来购买替换电视，而这已经在您的房地产企业中洗了澡。
反对市场
房地产投资的一个优势是，房地产价值不会与股票市场和/或您可能持有的其他类型的资产同步移动。这是有益的，因为如果一个或多个市场部门在经济不景气的情况下表现不佳，那么多元化的投资组合可以帮助您对冲损失。
4.为您的财产增值
当您通过直接或通过共同基金间接购买股票和债券来投资公司时，除了坐下来观察您的证券（希望）升值外，没有其他事情要做。如果您碰巧拥有一家特定公司的大量股票，这将是一个例外，这将使您在该公司的运营中享有更多发言权。但是，您不必一定要购买Microsoft的控股权即可在您的投资中发挥更积极的作用。
精明的房地产投资者通常能够识别具有表面缺陷的房地产，然后通过运用精明的谈判技巧以折扣价购买它们。这对于喜欢like起袖子并投入一些工作以增加市场价值的想法的人们尤其有吸引力。
在房地产市场上，需要新漆，美化环境或仅需良好清洁的物业，只是在等待有适当心态的投资者申请一点TLC！
一些具有居家装饰才能的投资者甚至采取了进一步的措施，并有意寻找破旧或其他不良房屋来购买，其唯一目的是修复它们并重新投放市场。
如果采取正确的做法，这种称为“翻转”的做法可能会有利可图。但是，在没有正确理解会影响住房市场定价的经济指标（
稍后详细讨论），短期资本利得税（先前讨论）以及与交易相关的交易成本的情况下，切勿误入这一小众市场。房地产销售，以及对
维修将花费您。否则，您最终可能会把自己的血液，汗水和眼泪倒入没有机会获得可观回报的钱坑！
脚蹼
购买需要进行重大翻新的不良资产的房地产投资人，其唯一目的是进行翻新，以转售该物业以获利，被称为“拖鞋”。
5.土地有限供应
您可能熟悉马克·吐温（Mark Twain）关于房地产的标志性报价：
您可能从未想过，但考虑到吐温先生生活在19世纪下半叶，当时世界人口约为16亿。从这个角度来看，2014年世界人口总数超过70亿。因此，要达到十亿人口需要二十万多年，而在一个多世纪的时间里，我们的人口数量已经超过六倍！
土地只是人们永远需要的一件事，除非对火星或月球进行殖民化，否则我们将永远拥有自己拥有的土地。将固定的供给与快速增长的需求结合在一起，不难将房地产视为具有吸引力的投资。此外，人们倾向于彼此相对接近地定居，并且紧邻包括道路，铁路和机场在内的强大的交通基础设施。
位于繁华的大都市地区以及周边郊区的房地产，其可开发土地供应很少，往往要求最高的溢价（通常升值幅度最大）。正如本教程开始时提到的，由于这些原因，纽约市和旧金山等地的房地产价格很高。夏威夷，日本和台湾等岛屿和岛屿链也是如此。
纽约市东中城天际线
投资房地产的弊端：
1.巨大的时间投入
投资房地产是在公园里漫步。确定当地经济状况，研究房价趋势以及寻找潜在的房地产都需要时间。如果您在购买之前没有尽职调查，那么您很可能会得到柠檬。
此外，如果您选择出租财产，则必须准备承担作为房东所承担的所有责任。您的工作不仅需要找到可靠的租户，然后每个月向他们收取支票。您还必须处理他们从您那里租借时可能遇到的任何问题，包括所有维护问题。
当您的出租物业的热水箱发生故障时，您是否准备在凌晨2点接听电话？您是否有时间雇用分包商并监督维修？如果没有，那么成为房东不适合您。
您可以聘请物业经理来处理许多此类问题，但这确实要花钱。而且，以这种方式委派责任并不能完全摆脱困境。责任仍在您身边，也就是说，您将必须退出并监督所有重大维修。
2.不是通往轻松致富的途径
您是否见过那些深夜的信息电视节目，其中一位毫不留情的发言人夸耀自己如何通过房地产投资赚了数百万美元，而这种秘密方法只能通过购买这本书或那本书才能学到。视频或其他独家产品？ …当然有！如果没有标准的混蛋，这个国家就不会是一样的。这些混蛋会捕食美国的这种渴望，即通过雇用某种of头来快速致富，而几乎不需要付出任何努力。就像PT Barnum曾经说过的：
但是，实际上，没有秘密的方法可以通过房地产投资来获得大笔财富，只保留优质的肘部油脂。如果您花时间研究房地产，确定潜在交易并计算数字来确定估计的现金流量，那么与地球上每位大师学校毕业生相比，您将更有资格享受房地产投资的好处！（稍后我们将介绍评估属性的细节。）
3.风险
房地产投资面临与股票，债券和共同基金等其他类型投资相关的相同风险。如前所述，房地产市场将不时经历短期波动，其中一些会对房地产价值产生不利影响。尽管从历史上看，房地产投资者享有的总体收益与股票市场投资者所享有的收益相当，但过去的表现并不能保证未来的结果。
此外，如果您打算出租您的投资物业，则必须意识到，即使是最尽职尽责的租户也不会像业主那样关心租金。确实发生了事故，并且有孩子或宠物的人都知道，磨损是居住的必然结果。
而且，房客不仅会从天上掉下来立即占据您的出租物业。寻找（有时是漫长的）过程涉及寻找可靠和可信赖的房客，以及处理保证金，租赁协议以及与我们诉讼现代生活相关的所有其他官僚主义细节。尤其是如果您拥有单人房（可能意味着整个家庭，而不仅仅是一个人），那么有时您可能根本没有房客，因此必须应对空置房的现金流失任何租金收入以抵消支出。 （哎哟！）
简单房地产投资：购买房屋和房地产投资信托
当您刚开始学习游泳时，我敢打赌您不会立即立即跳入深渊，让牌落在可能的位置。您可能
像大多数人一样开始：在小孩子的游泳池中，在各种各样的彩色浮游装置中受宠若惊，并在父母或
指导者的监视下仔细地进行监视。当您获得信心并体验浮选设备时，最终您可以独自冒险进入深水区，
而不必担心自己的生命。
同样，如果您不熟悉房地产，也不必为了立即获得在该领域的投资收益而立即耗尽并购买多单元公寓楼。为什么不通过一两个相对简单的房地产工作（买房和/或投资 房地产投资信托基金 （ REITs ））来“弄湿”（比喻为指）？实际上，许多个人投资者对房地产市场的参与从来没有像现在这样，这绝对没有错！
1.购房
不管他们是否知道，美国的每个房主都是房地产投资者。在许多方面，导航购买住所的复杂过程（例如，搜寻房地产和处理数字，节省首付和与抵押贷款人联系）类似于购买住宅或商业投资房地产。此外，随着房主还清抵押贷款并建立房屋净值（希望能享有稳定的升值速度），他们以与拥有数十个投资物业的房地产大亨完全相同的方式增加了他们的净资产，尽管他们拥有规模较小。
此外，如果您决定沿线下移，则可以选择将您的财产转换为租金。但是，
除非您已准备好承担起房东的所有责任，否则甚至不要考虑这样做，如前所述。此外，一些房主错误地认为，在市场低迷时期采取这种做法是为了等待房价回升再出售。这通常也是一个坏主意，因为在大多数情况下，出租房地产销售产生的任何利润都应作为资本收益征税（除非这些利润被结转到另一种类似的财产中）。
2.房地产投资信托
房地产投资信托基金 （ REITs ）是吸收投资者资金，然后用这些资金购买住宅和商业房地产的组织。 房地产 管理然后由 房地产投资信托基金 收取费用，从收取的租金和销售中获得的利润将转移给原始投资者。您可以选择投资单个 房地产 投资 信托基金 ，但更多元化的方法是投资 房地产 投资 信托基金 共同基金。
如果您以前从未听说过 REIT ，请不要感到 难过 ，因为它们不会引起太大的关注。没有专门针对他们的真人秀，房地产经纪人（包括房地产经纪人撰写的许多书籍）通常也不会对 REIT 进行详细说明，因为这样做对他们而言并不有利。这是因为投资 房地产 投资 信托基金 “削减了中间人”，许多房地产专业人士
实质上是赞美中间人和中间妇女。
房地产经纪人，经纪人和服务都是房地产买卖双方之间的中介，每当两方（他们聚集在一起）开展业务时，他们就靠佣金谋生。但是 房地产投资信托基金 像其他金融证券一样在主要证券交易所交易，因此，投资者不需要购买房地产专业人员的服务。如果有的话，您的股票经纪人在试图说服您购买 REIT 股票方面具有更大的既得利益-但是证券经纪人和经纪公司所采用的策略是另外一回事！
供您考虑（按字母顺序排列）的三种备受尊敬的 REIT 共同基金是：
- 科恩与斯蒂尔房地产股票基金 （股票代码： CSRSX ）
- 富达房地产投资组合 （股票代码： FRESX ）
- 先锋房地产投资信托（REIT）指数基金 （股票代码： VGSIX ）
这些基金中的每一种都持有各种个人 房地产投资信托 基金的资产，因此，投资者要想看到自己的资金回报，并不完全依赖一个组织的成功。此外，与研究和购买单个 REIT的 股份有关的所有工作都由基金经理处理，就像与研究和购买投资财产（更不用说管理那些财产）有关的所有工作都由 REIT 负责一样-所以您实际上，除了投资之后，您无需做任何事情，然后继续您的生活！最重要的是，如果您通过退休帐户（例如传统的 IRA） 投资 REIT 共同基金 ，在开始分配之前，您无需为收入支付任何税金！
伯爵的相关工作：
- 买第一套房子：对未来的投资
- 面向初学者的共同基金投资
资源资源
1. 1978年至2004年，弗朗西斯·约翰逊（JC）和伊布伯森（美国）对比房地产，可比投资；第6-8页。纽约州纽约市和康涅狄格州纽黑文市（合作作品）：可通过Morningstar Inc.获得；大约2007年2月。
2. Hobbs，F.和Stoops，N. 20世纪的人口趋势；pg。75.哥伦比亚特区华盛顿：美国人口普查局，《 2000年人口普查特别报告》，CENSR-4系列；大约在2002年。
3.美国和世界人口时钟。华盛顿特区：美国商务部/美国人口普查局；不断更新。可从以下网址获得：https://www.census.gov/popclock/
照片积分
1.“房地产全景”。来源：philippaopao，CC-BY 3.0，通过Deviantart。2010年9月16日。可从以下网站获得：http://philippaopao.deviantart.com/art/Real-Estate-Panorama-179777478
2.“霓虹房地产标志”。资料来源：克里斯·格里菲斯（Chris Griffith），CC-BY 2.0，来自Flickr。2009年1月10日。可从以下网站获得：http://www.flickr.com/photos/chrisgriffith/3185860301/
3.“ Archimedes杠杆。” 资料来源：《机械杂志》，公共领域（即这张照片是1923年之前在美国绘制的，因此版权已经过期：了解更多），通过Wikimedia Commons获得。约1824年。可从以下网站
获得：http: //commons.wikimedia.org/wiki/File: Archimedes_lever_(Small).jpg
4.“在1963-2010年间在美国售出的新房中位数和平均销售价格（每月）。” 资料来源：由“ Smallman12q”根据美国人口普查中位数和新房出售数据的平均售价（公共领域，作者将其发布到公共领域）创建的图形，通过Wikimedia Commons获得。2010年1月22日。可从以下网站获得：http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Median_and_Average_Sales_Prices_of_New_Homes_Sold_in_the_US_1963-2010_Monthly.png
5.“纽约市东部中城天际线。” 资料来源：Dimitry B.，CC-BY 2.0，通过Flickr。2011年5月12日。可从以下网站获得：http：//www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/
6.“待售房地产标志。” 资料来源：TinDC先生，CC-BY-ND 2.0，通过Flickr。2009年2月7日。可从以下网站获得：http://www.flickr.com/photos/mr_t_in_dc/3265661290/
7.“房屋市场路牌。” 资料来源：401（k）2013，CC-BY-SA 2.0，通过Flickr。2012年2月4日。可从以下网站获得：http://www.flickr.com/photos/68751915@N05/6877045981/
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