买房前如何确定本金和保险的估计付款额

通常，您的房地产或贷款代理会估算贷款的本金，利息，税金和保险。但是，您也可以做到！

马列尼卜

叫醒服务

电话铃响了，星期天早上凌晨2:00。 “您好？”我几乎没接电话。 “您好 。 。 。马琳？”线路另一端的呼叫者无法识别我的声音。脾气暴躁损害了我的讲话。尽管如此，在继续讲话之前，电话另一端的人必须确定是我。 “是。这是马琳。”我确认，当我意识到线路另一端的声音是客户时，我变得完全清醒。我的眼睛瞥见了床头时钟上的液晶数字，骄傲地显示了一天中的时间。突然，我意识到与任何人通电话都是一个荒谬的时光，而与客户通电话更可笑。 “马琳，这是乔。” （名称已更改，以保护无辜者。）

你问乔为什么在凌晨2:00打电话给他的房地产经纪人？好吧，因为早些时候（前一天）乔和我一直在寻找房地产。乔决定自己喜欢其中一处房产，并想知道如果他对该房产提出要约，那么他每月的付款是多少，于是乔打电话给他的房地产经纪人–我。毕竟，我确实告诉乔，如果他需要有关他可以给我打电话的任何物业的更多信息。我不知道我是否应该提供免责声明，那就是乔不应该在离家出走的时候打电话给我。

要深入了解PITI以及PITI对买方的意义，请阅读我的文章“本金，利息，税金和保险-买方需要知道的最重要的数字”。

乔想知道他的主要利息税和保险

我与Joe的经历使我意识到，即使我可能并非全天候都想买我的第一套房子，但我的客户全天都在想着这件事。我起身很高兴为乔提供了他需要的信息，但是那个电话促使我向客户展示了如何在下班时间获得他们所需的信息。

乔当时想在他看到的房屋上提供20万美元，并想知道他每月的还款额。乔想知道如果他在房屋上放下40,000美元，他的本金，利息，税金和保险或PITI会是什么。

作为房地产和贷款代理，我们不希望买家计算PITI，但如果他们愿意自己做，最好向他们展示如何做。

贷款类型

您很可能已经获得贷款资格，因此您的房地产经纪人或贷款代理人可能已经为您的购买建议了贷款类型。

计算PITI的简便方法

对于PITI计算的每个元素，我将向您显示要使用的工具或公式，以及在哪里可以找到计算PITI所需的信息。

首先，您需要知道购买房屋所用的贷款类型。该信息将来自您的贷方。贷款种类很多。以下是针对购房者最常见的贷款类型：

• 摊销贷款是一种既包含本金又包含利息的还款计划。对于贷款期限，通常将付款分为相等的金额。本质上，您的最终贷款付款将与整个贷款期限内的第一次贷款付款相同。
• 仅利息贷款是仅涵盖本金利息金额的付款计划。使用“仅利息”贷款，您只需要支付贷款的利息，因此每月还款不会减少本金余额。本金在贷款期限结束时偿还。
• 部分分期偿还贷款是一种还款计划，其中贷款在贷款存续期内未完全摊销，因此在贷款期限结束时，您需要偿还本金。贷款结束时剩余的余额称为一次性付款。

如果您不知道将要使用哪种类型的贷款，并且想自己进行估算，那么就此练习而言，可以 假设 您将使用摊销贷款。

本金和利息

要计算贷款的本金和利息，您将需要使用财务计算器。由于财务计算器的用法不同，因此我强烈建议您使用在线财务计算器，它可以为您计算本金和利息。几乎每个在线银行或抵押公司都有一个在线金融计算器，可帮助借款人计算所提议贷款的本金和利息。我发现最容易使用的在线财务计算器位于ZimpleMoney.com。该网站易于使用，您无需提交个人信息即可查看信息。

要使用在线财务计算器，您将需要准备以下信息：

• 贷款金额 （您借钱购买房屋的金额。）
• 利率 （您的贷款代理可能已经告诉您这是什么。如果不是，请访问贷方的网站以了解当日可能的利率。）
• 贷款类型 （例如：摊销，仅利息或部分摊销）
• 贷款期限 （以月或年为单位）
• 付款 （例如：每月，每季度或每年）
• 利息开始日期 （对于固定利率贷款，这是您收到贷款的日期。对于其他贷款，则需要从贷方获取此信息。）
• 付款开始日期 （这是您第一次付款的日期。）

示例：使用ZimpleMoney.com的本金和利息

ZimpleMoney.com上使用的示例本金和利息计算。

插入与房屋付款方案匹配的您自己的信息。

贷款期限	值
贷款额度	$ 160,000
利率	4.5％
贷款类型	摊销
贷款期限	30年
已付款	每月一次
计算利息	2013年11月1日
付款开始日期	2013年11月1日

对于上述情况，以下信息是使用ZimpleMoney.com在线财务计算器后的结果：

1. 定期（每月）支付： $ 807.66
2. 最后付款： $ 807.66
3. 到期日： 10/1/2043

如果您正在与房地产经纪人合作，那么您的房地产经纪人可能已经为您提供了您要购买房屋的地区的财产税率的概念。

税

税是您每年必须向收税员支付的财产税。您可以估算每月的财产税，但首先您需要知道要购买房屋的地区的财产税率。每个城市，县和州都不同，因此在计算财产税金额之前，您需要首先发现该信息。

要弄清房屋的房产税是什么，首先您需要提供房产的地址。然后，有几种方法可以找到该物业的物业税率。

计算每月纳税额：

（税率X财产价值）÷12 =每月纳税额

转到房屋所在的县评估员办公室或记录员办公室。店员可以搜索地址并亲自向您提供信息。或者，他们可能通过邮件将信息发送给您。一些县在线拥有税务记录，因此您可以在线检索信息。

要在线查找税率，最快的方法是转到Google并输入县名和“县财产税率”字样。然后，滚动浏览页面结果以查找其中包含 评估 信息的页面。

现在您有了财产税税率：

将该价格乘以购买价格，然后将结果除以12得到每月的数字。在此阶段，购买价格将为估算值，因为您实际上尚未对房屋进行报价。

计算房主每月保险

（.0050 X财产价值）÷12 =每月房主保险

保险

房主保险

房主保险，也称为危险保险，是您在房屋遭受损坏（例如地震，火灾，洪水和盗窃）时支付的保险。要估算您每月的房主保险，您需要财产价值。在这种情况下，这就是您估计要购买房屋的价格。然后，将该值乘以.0050。结果将使您可以合理估算房屋的年度保险费用。然后，将结果除以12得到每月数字。

私人抵押保险（PMI）

如果您将20％或更多的钱用于购买房屋，则无需计算私人抵押保险。但是，如果您准备购买房屋的准备金不足20％，则需要计算私人抵押贷款保险。

估计私人抵押贷款保险有点棘手。计算的一部分基于贷款的价值和贷款的任何购买或其他复杂性。

贷款到价值

按价值贷款是指与房屋价值相比的贷款金额。它以百分比表示。例如，如果您放下20％的房屋，按价值贷款将为80％；同样，如果您放下5％的房屋，按价值贷款将是95％。通过将贷款金额除以房地产价值来计算“按价值计算的贷款”。

示例：如果您放下40,000美元的现金来购买价值200,000美元的房屋，那么贷款将为160,000美元。$ 160,000÷$ 200,000 = 80％

获得贷款价值后，您将需要使用PMI图表来生成可靠的估计值。可以在网上找到该图表。您的贷方网站可能有一个供您使用的PMI图表。

计算每月私人抵押保险

（.0052 X贷款金额）÷12 =每月私人抵押保险

但是，让我们保持简单

只是为了生成估算值，请允许我提供一个功能编号。请记住，此数字仅是近似值。您需要询问您的贷方“真实”数字，以获取更准确的图片。

因此，让我们使用.0052作为PMI比率，而不考虑贷款对价值。使用此利率，通过将PMI利率乘以贷款金额来计算PMI，然后将结果除以12得到每月数字。

工具和公式表一览

下表汇总了计算本金，利息，税金和保险所需的元素。提供它是为了便于参考，以用于计算PITI。

请在假定结果会产生您每月付款估算的前提下使用该信息。要获取准确的信息，您需要咨询您的贷款代理。

工具和公式表一览

此图表为计算本金，利息，税金和保险金的估算中使用的工具和公式提供了简便的参考。

PITI的要素	每月付款的公式	在哪里可以找到信息
本金和利息	使用在线财务计算器	ZimpleMoney.com
税	（税率X财产价值）÷12 =每月税金	请联系县税务评估办公室或Google“查找县税率”。
房主保险	（.0050 X财产价值）÷12 =每月房主保险	使用.0050。这是整个抵押贷款行业广泛使用的数字。
私人抵押保险	（.0052 X贷款金额）÷12 =每月私人抵押保险	从您的贷方获取PMI汇率，或在贷方的网站上找到PMI图表。同时，使用.0052。

财务计算器

金融计算器使查找每月付款变得容易。

马列尼卜

使用财务计算器查找PITI

如果您确实有雄心壮志，则可以使用财务计算器来确定PITI，而无需使用很多公式。这有点挑战，但计算器附带用户手册，还有出色的在线教程。在以下名为“如何计算贷款付款”的视频中，您将看到如何使用德州仪器（TI）的BA II Plus金融计算器找到抵押贷款。我认为，BA II Plus是最便宜，最容易使用的金融计算器。

德州仪器（TI）财务计算器

是! 您可以计算自己的每月抵押付款

既然您已经知道如何计算估计的本金，利息，税金和保险-您打算购买的房屋的每月抵押付款，问题就变成了“您为什么要这么做？” 哦，我知道…所以您不必在凌晨2:00叫醒您的经纪人。我知道了！

“房地产信息；清晰简单！”

Marlene Bertrand是一个Broker /REALTOR®。

加州房地产局。#01056418。