您必须先进行尽职调查，然后才能购买酒店票据

您是否正在收购或考虑投资酒店票据？尽管酒店是商业地产，但投资酒店票据的方式却有所不同，因为您不仅要购买票据，而且还要购买不动产。因此，在购买酒店票据之前，您需要进行广泛的尽职调查。尽管这不是详尽的尽职调查清单，但这是酒店票据购买过程的良好开端。

1.进行酒店的实地演练

投资者购买酒店票据时，他们同时在购买票据和不动产。投资者应与经验丰富的承包商和工程师进行演练。确认所有酒店资产均符合环境法律和任何政府签发的有条件使用许可。

2.确保所有贷款文件都到位

在购买酒店贷款之前，请确认已将贷款分配给贷款购买者的次数。您还需要获取票据卖方的信函文件。连同此信息一起，查找所有酒店管理协议以及所有舒适或从属协议。与您的律师合作，以确保所有转让文件均完整且能正常工作。

3。雇用分区专家来审查酒店的合规性

在尽职调查过程中，宜聘请一个专家团队来评估财产的状况和合规性。分区专家，工程师检查员和环境检查员应分析该物业并提供调查结果报告。例如，分区专家应检查酒店的权利，例如确认停车位的数量符合分区要求。工程师检查员应提供有关物业物理方面的报告，包括管道，电气，计算机，电话和机械系统。工程师报告还应详细说明结构要素的状况。

环境检查员应寻找该物业及其附近可能存在的任何当前和潜在的环境危害。环境检查员还应核实财产和酒店标牌是否符合所有环境法律和政府签发的有条件使用许可证。标牌还应经过验证，证明其符合环境和州法律。

4.分析酒店运营

分析酒店系统。查看维护或更改酒店概念，协议和系统的成本。如果酒店管理不当，一些酒店便会更改或完善酒店的财务状况。请记住，一些酒店买家还实施了新的收入管理系统，预订系统和成本控制系统。在分析您购买的酒店票据时，请考虑这些潜在成本。

5.查看所有员工档案和人工问题

确认所有员工（包括女佣，看门人和管理团队）均为法律工作者，并备有适当的文档。如果您发现有没有证件的工人，那么最好搜索要购买的其他酒店便条。确保您完全分析从看门人到经理的所有员工职位。

此外，您应该调查任何工会问题。如果您购买的是大型酒店品牌，这绝对是必要的。例如，如果酒店是工会运动的主题，则酒店的运营成本可能会增加多达40％。这会降低您的酒店注释的价值。

6.与酒店的特许经营者一起审查新的所有权要求

如果您正在考虑购买特许酒店，请验证品牌的条件和新所有权的要求。一些特许经营者可能要求特许经营者偿还任何未支付的特许经营费，以作为使用该品牌的偶然性。对于希望终止并雇用新运营商的新业主，一些酒店特许经营商还要求取消费用。

另外，特许经营者可能需要一项财产改善计划，这可能会影响票据的价值。财产改善计划是酒店的升级计划。有时，它用于旅馆以遵守环境和政府法律。一些加盟商也要求这样做，以使加盟商能够与酒店品牌的标准保持一致。以下是一些典型的改进：

翻新外墙-包括标牌，屋顶和颜色
房间和大厅的更新，例如照明和固定装置
室内/室外游泳池和健身区等新设施
扩大或改善停车场

7.搜索财产的隐藏留置权

当您购买酒店票据时，您不仅在购买贷款，而且还在购买房地产。因此，对属性进行留置权搜索很重要。还必须对隐藏的留置权进行UCC搜索。对物业的留置权欠佳会降低酒店票据的价值。知识渊博的律师应该能够为您完成留置权搜索。

8.查看酒店的财务状况

由于您将与酒店票据一起购买有形财产，因此，您一定要请您的律师和/或会计师对酒店的财务状况进行尽职调查。应检查的信息是：

每月损益表及附表
入住率和平均每日房价（最近3年）
本年度至今的损益表，与上一年相比
审计资产负债表（最近5年）
最近3年的不动产和个人财产税单
年度经审计的损益表，并附有完整的支持时间表（最近3年）
FF&E，用品，消耗品库存
资本支出（最近5年）以及当前支出预测
所有相关合同的副本，例如酒店管理协议，服务合同，许可，许可证，租赁，集体谈判协议以及所有详细说明新酒店所有者将承担的义务的文件
保险范围文件，包括保费，保单语言和有效期

结论

如果购买正确，酒店便条可以是一笔可观的投资。与大多数投资一样，牢记您要实现的目标很重要。购买酒店便笺最适合那些拥有酒店所有权经验和知识的人。如果缺少此功能，建议购买另一种类型的商业票据。如果您确实有酒店或酒店业的经验，并且愿意购买酒店票据，请务必聘请经验丰富的律师，以帮助您完成收购过程。