洪水后房东应该做什么

介绍

灾难发生后，您通常可以在保险结算后立即开始维修财产和重建生活。洪水之所以有所不同，是因为灾难本身以及随后的清理工作进展缓慢。洪水后你该怎么办？在出租物业泛滥之后，作为房东，您应该怎么做？程序相似但不完全相同。

被淹的财产。

John Chroston，CC BY-SA 2.0，通过Wikimedia Commons

评估损坏–安全之后

抵达后，您应该做的第一件事就是关闭断路器箱的电源。这样可以防止任何人因掉落的电源线或与水接触的电线被电击伤。保持电源关闭，直到电工说这样做是安全的。也要关闭煤气。

接下来是评估情况。需要完成的工作量取决于洪水的深度或洪水的高度。拍摄大量有关房屋外部和内部状况的照片。您需要摄影证据来显示水深或深。在墙上画一条线，并用卷尺验证其深度。

浇一英寸左右深的水意味着您至少需要更换地毯。一旦水深超过一英寸，您就必须至少更换地毯和踢脚板。

在六英寸深处，这些设备肯定会受到影响。机柜的提升板可能是湿的，但并非所有机柜本身都会被湿。如果要卸下立管，请确保不要将机柜放在潮湿的地板上。

在18英寸深处，电源插座会受到影响。HVAC系统也可能在此时受损。漂浮的泥浆和碎屑需要清除。

距地面2至4英尺深的水将需要至少更换板岩的较低高度。如果您只是更换薄板岩的底部薄片而不是尝试将薄片切开并替换为已被淹没的水平，则人工成本会更低。

当超过四英尺深的水淹没房屋时，需要大量的工作。预计将取代从薄板岩石到电线的几乎所有东西。

开始与保险公司打交道

尽管洪水可能是新闻，但您的保险公司并不知道您的财产已经洪水泛滥，您必须给他们打电话。尽快提出洪水保险索赔；不要等待，因为此保险先到先得。处理索赔需要一段时间。洪水泛滥的人数往往比您的租赁财产被烧毁要大得多，这会拖延检查员撤离和解决保险索赔的过程。这还不包括参与国家洪水保险计划的冰河速度。他们可能需要几个月的时间才能释放资金。

请注意，尽管标准财产保险单并不涵盖租赁财产的洪水泛滥，但它们仍然可能涵盖诸如风灾和倒下树木的实际影响之类的损害。

如果您在保险公司中挣扎，请考虑雇用公共理赔员。它们尤其适用于评估洪水后无法立即发现的损坏，例如HVAC设备因遭受洪水损坏而缩短了使用寿命。

立即进行并提交保险索赔，即使有可能您可能无法重建。他们可以让您提前开始支付使房屋变干的费用。

不要要求您的房客提出房客的保险索赔，该索赔不能涵盖洪水造成的损失。唯一的例外是他们是否拥有洪水保险，但这很少见。大多数房客都认为房东有水灾保险，而且房客也可以承保。

如果您搬出了以前的主要住所并将其转变为出租物业，并且由于您先前要求FEMA援助而在法律上必须购买洪水保险，则您有义务继续购买洪水保险。但是，当您搬出而租客搬进来时，必须更新该政策。这可能会更改条款。与保险代理人联系以了解当前条款，因此当您实际拥有现金价值保险单时，由于它不再是您的主要居住地，因此您不认为自己具有重置价值。这样的信息足以向保险代理人咨询，因为这可能意味着您没有如您想的那样花很多钱进行维修/重建。

开始晾干东西

此时，目标是尽快使设备变干。尽可能从家具中取出家具和物品，以便开始晾干东西。霉菌会在两天内开始生长，因此时间至关重要。即使您现在无法与保险公司联系，也要开始进行准备工作。

此过程可能由您的租户开始，或者他们可能正在等待您的批准。避免扔掉房客的财产，尽管最好自己给他们提供一个垃圾箱或垃圾袋。

您的保险公司可能会要求您尽快采取措施以减轻损失。除了您想尽快保护水灾之外，您还希望尽快停止水灾。国家洪水保险计划建议您也尽快将财产干燥，因为它们不包括霉菌损坏。但是，您应该怎么做才能使房屋变干？

首先应尽快除去湿地毯和下面的垫子。湿吸混凝土板以吸取尽可能多的水。如果水流到踢脚线上方，则在4'线处切开岩石板。移动设备，以使设备后面的踢脚板变干。如果已卸下机柜底座，请将机柜放在砖上，以免它们留在仍然潮湿的地板上。带上风扇并打开它们。打开所有吊扇。

工作时生成文档

详细记录您所做的事情，例如关闭电源并将风扇移入房间。询问租户到目前为止他们做了什么，并将其写下来以创建法律记录。

拍摄建筑物中的照片，以证明调节器到达之前它在那里。别忘了给屋顶拍照，因为引起大面积洪水的暴风雨可能损坏了屋顶。

保存您的收据。无论您是否有保险，都需要收据，因为这些费用是业务费用。您可以从租用风扇使建筑物变干以及租用垃圾箱来容纳杂物的成本开始。

收集地毯，地毯垫，石块和橱柜的样品，以证明损坏程度。您需要这些证据，以便保险理算人最终到达该物业时对其进行查看。

确定您是否可以与物业中的租户一起工作

确定您的租户是否可以留在单位中。没有他们在那里的好处。如果该物业空置，您可以做任何必要的事情以尽快将其恢复为可出租状态。如果水深超过两英尺，则可能有必要。

如果终止租约，则无需在租户或其财物周围工作即可进行维修。当您在维修时被迫离开单位时，他们也不必支付租金。

如果租户需要搬出，请根据租赁协议终止租赁。您必须给他们必要的通知；在德克萨斯州，必要的通知是五天。您必须退还他们的保证金，并退还他们的租金，直到财产无法居住为止。如果房客由于洪水而被撤离，则法律上不要求房东支付房客的住宿费用。关于在维修/修复房屋时支付他们居住费用的规则取决于您的租赁。财产保险可能不会为房东支付房客在其他地方的酒店费用而支付的费用，并且它可能会也可能不会弥补自然灾害造成的租金收入损失。

如果某人确实喜欢该物业，那么一旦该物业可居住，您就可以向他们提供拒绝的优先权。但是，您必须诚实，因为您可能不知道何时会。在严重的情况下，可能根本不可能。

开始大修之前，请先收集所有信息

在开始重建之前，请先确定该属性之前是否已被淹没（如果您还不知道）。如果它反复淹没，您可能无法在再次重建后对其进行保险，但您可能有资格进行买断。否则，根据法律，您可能需要购买洪水保险作为重建的条件。

开始重建之前，需要学习的另一条信息是，是否必须采取步骤来防止财产再次泛滥。范围从修改房屋周围的等级到安装障碍物，更改管道和电气连接。否则可能意味着要命令加高房屋。

您将必须获得更换电气系统的许可，无论它们是在洪水中损坏还是正在改装，以避免在下一次更换。幸运的是，许多司法管辖区都加快了此类维修的审批速度。但是，您将需要找出其他必要的权限和评论，然后才能开始花钱修理财产。

获得有关需要维修或更换的产品的初步估计。如果维修的价值超过该物业税款评估价值的一半，则可能需要您对房屋进行更新。仅此一个事实就从根本上改变了您进行装修项目的方式。如果装修费用太多，您可能希望将物业原样出售给另一位投资者。或者，您可以使用所有不值得的高级设施进行重建。

当洪水很深时，应将其倒灌至2x4s。

塔玛拉·威尔希特（Tamara Wilhite）

开始维修

您已记录了损坏的严重程度。您已采取初步措施使房屋变干。您已确定是否值得开始进行维修，例如是否允许您维修房屋或翻新费用太大。现在，您需要帮助来完成实际工作。仅雇用有经验（和专业知识）处理洪水灾害的承包商。验证这种相同的专业知识是否可以延伸到已经被邀请帮助的分包商。