承租人权利101：纽约居住权的保证

纽约租户的权利可能很棘手。请继续阅读以了解更多信息。

谁？杜尼尔森

免责声明：

以下信息适用于纽约州，不应解释为法律建议，而应作为一种手段，使租户可以提高其对特定财产的租赁权益在法律上的权利的认识。如果您与房东有任何问题，建议您找一位有能力的律师来确保您的权利得到适当的审判。本文的发布者及其贡献者否认责任

适居性保证

每个住宅物业的租约都暗含所谓的“适居性保证”。

可居住性的保证意味着什么

该处所适合人类居住；
该处所的状况符合当事双方合理意图的使用；和
确保租户不受任何危及或损害其生命，健康或安全的条件。

如果房东违反可居住性保证怎么办？

如果房东违反了《居住权保证》，则租户无需向房东支付租金。“支付租金的义务取决于房东对房屋处于可居住状态的令人满意的维护”（Park West Management Corp.诉Mitchell，47 NY2d 316）。

此外，如果您的房东因您欠房租而将您告上法庭，如果法官发现房客违反了《适居性保证》，则法官会定期向租户减免欠款。

同样，尽管房东经常在租赁中添加不可执行的条款，以恐吓租户寻求执行其权利，但是，即使您签署了租赁协议，法律也不总是要求您遵守这些不可执行的条款。

最后，法律不允许在租赁中放弃此保证。如果您的房东试图这样做，则这种放弃是不可执行的，这违反了公共政策。

确定是否已超过可居住性的保证

要确定您的房东是否违反了《居住权保证》，您必须问自己以下问题：

（操作语言：“基本功能被剥夺。”换句话说，空间的当前状况是否会阻止您将其用于预定目的？）

以下内容被认为违反了纽约州的《适居性保证》。

纽约州违反适居性保证的行为

石棉可能会在租户的公寓中传播。
减少或缺乏电梯服务。
破碎的地砖会造成危险状况。
大量的垃圾堆积会导致昆虫或害虫的侵染。
长时间不提供热量和热水。
严重侵染昆虫和害虫。
含铅涂料，尤其是小孩居住的地方。
缺乏空气，光线和/或通风。
当房东未能采取有效措施减轻滋扰时，来自建筑，机械设备甚至邻近房客的过多噪音。
令人讨厌的烟雾和气味。
水暖不良。
安全性不足（例如，入口锁，门蜂鸣器等损坏）。
污水泄漏和溢出。
未提供烟雾探测器。
供水中断。
当当地法令要求保护儿童时，缺乏窗户保护装置。

注意！

由房客的不当行为或房客在其指导或控制下的人员的不当行为造成的任何情况均不会触发违反担保的行为。

违反可居住性保证

关于在房东/房客诉讼中援引违反适居性保证作为辩护的唯一最重要的事情是，您要以书面形式通知房东有关您空间中的不良状况。如果没有给他通知，并且没有合理的机会纠正这种情况，则您可能失去行使适居性保证的权利。

最佳做法是根据租约条款发送书面通知，或者如果您的租约未指定，则通过请求的一流邮件回执以及书面形式通过电子邮件或传真发送书面通知。

纽约州房地产法。235-b

适居性保证

在每份住宅用房的书面或口头租赁或租赁协议中，房东或出租人均应视为契约，并保证如此租用或出租的房屋以及与其他房客或居民共同使用的所有区域均适合人类居住和居住。用于当事方合理地打算的用途，并且该处所的占用者不得处于任何可能对其生命，健康或安全构成危险，危险或损害的条件下。如果任何此类情况是由于承租人或承租人或受其指导或控制的人员的不当行为造成的，则不构成对此类盟约和保证的违反。
承租人或承租人关于住宅放弃或改变其本条规定的权利的任何协议均应视为无效，这与公共政策背道而驰。
在确定承租人因违反本节所列保证而遭受的损害赔偿时，法院；（a）不需要任何专家作证；并且（b）如果不是主要由个人房东或出租人引起的罢工或其他劳资纠纷导致保修被违反或无法治愈，且损坏应归因于罢工，范围，但由于罢工或劳资纠纷导致可分配给房客的房东或出租人的净节余（如果有的话），但前提是房东或更少的房主进行了善意尝试，其中在可行的情况下，解决违规问题。（c）如该处所依据当地紧急房屋租金控制法受到管制，根据《 194号州的紧急房客保护法》，《 196号州的租金稳定法》或《城市租金与恢复法》，将本案裁决的金额减少国家房屋部门下令减少的租金总额，并从此类减租令生效之日起，根据授予房客的此类法律或法案进行的社区续约，涉及到一项或多项根据本协议可给予救济的事项。与一项或多项根据本案可获救济的事项有关。与一项或多项根据本案可获救济的事项有关。

布鲁克林，曼哈顿，皇后区，史泰登岛和布朗克斯区的房东/租客案件

布鲁克林住房法院位于利文斯顿街141号。如果您收到一封要求您出现的邮件通知，则必须立即做出响应并采取适当措施。这包括记录建筑物中可能构成违反《居住权保证》的任何条件。

如果您对案件有任何疑问，请随时致电718-701-5772与我联系。

如果您需要在房东/房客事务上代表，我会在纽约市的所有五个行政区（曼哈顿，布鲁克林，皇后区，史泰登岛和布朗克斯区）出庭。我通常在布鲁克林（金斯郡）。

我可以应要求在布鲁克林和曼哈顿的地点进行约会。

案例更新

房东诉承租人，2011年，纽约州滑移操作52490（U）（韦斯切斯特县，2011年6月13日）（在此案中，威彻斯特法院认为，由于房东在邻近地段上的建筑而造成的干扰，违反了对可居住性的保证）。