分层委员会：盗窃，欺凌和未经授权的决定

分层委员会：盗窃，欺凌和未经授权的决定

良

分层委员会：盗窃，欺凌和未经授权的决定

我是仍然喜欢童话故事的成年人。我相信真相将会消失！我相信善将战胜邪恶。

因此，当我意识到运营大楼的阶层委员会（居住着我刚购买的公寓）正在偷钱，欺凌居民以及做出结构上有害的选择时，我加入了阶层委员会。我把自己看作是一个不情愿的英雄，一个善良的仙女，他将拯救这座建筑，并释放人民的自由。我期待着感恩，幸福和非凡的社区精神。

我所做的只是失去我的纯真。

您通常是否相信“您的方式”是最好的方式，而不管别人怎么说？

是! 好吧……分层委员会可能就是您的正确选择。

阶层委员会由志愿者组成。这些志愿者中有许多是杰出的人，他们付出时间并经常自由地表达自己的专业知识。

但是，不幸的是，大多数被吸引担任董事会成员的人通常都是有议程的人。有时他们利用自己的职位来赚钱。他们更多地使用自己的位置来解决功能失调的控制问题。

分层房屋没有沙皇，统治者或上司。根本没有必要建立这种关系，也不能在《分层财产法》的任何地方找到它的建议。

良

目录

1. 是Strata Council的老板吗？
2. 分层委员会的职责是什么？
3. 那么谁是老板？
4. 地层理事会成员可以欺负居民吗？
5. 地层理事会成员可以偷钱吗？
6. 通过零用现金提交费用
7. 与承包商共舞
8. 从应急储备金（CRF）借款
9. 物业经理不是负责人吗？
10. 是否可以将分层委员会绳之以法？

1. Strata Council是老板吗？

这是一个可怕的但普遍的误解。对居民来说太可怕了，因为没人在家中需要老板。事实对于层议会也很可怕。

只管理几个人通常需要获得人力资源方面的商业学位。管理许多家庭的需求（取决于建筑物的大小或建筑群的大小）足以让人联想起直筒外套，软垫房间和声音很小的图像。

不，阶层委员会不是老板。

惊讶吗 这是真的。分层房屋没有沙皇，统治者或上司。根本不需要这种关系，也不能在《分层物业法》（SPA）的任何地方找到它的建议。

安理会成员不是警察部队。警员在许多领域接受了广泛的培训，包括人类行为，调查和法律问题。

董事会中的领导职责常常被混淆为权威职位。

“服务”是关键词。

至于权力，理事会只能对违反章程的事情采取行动。即使这样，他们也必须有书面投诉。他们唯一有权行使权力的唯一时间是在适当召集的理事会会议上。

如果您碰巧目睹某件事或有任何投诉，请不要告诉董事会成员。而是向物业经理发送电子邮件。她对建筑物的政治一无所知，因此可以保持公正。

同样，根据法律，物业经理收到的所有信件都必须由阶层委员会提出并解决。这就是为什么您要向物业管理公司支付大笔费用的原因。

阶层议会唯一应该拥有任何权力的时间是在适当召集的议会会议期间。

良

2. Strata Council的职责是什么？

他们是中介，代表建筑物和居民（通过选举和投票）。他们指导物业经理处理strata公司的所有事务。他们共同做出以下决定：

• 建筑物的维护（也称为分层公司）。
• 业主的来信（由物业经理提供）。

谁是老板？章程！

良

3.那么老板是谁？

章程。您知道，干燥，权威的文献会引起您的胸部紧张，然后出现无休止的叛逆观念……或者至少打着哈欠，然后是沉重的眼皮。

老实说，还不错！它们通常只是一小叠纸，厚约两毫米，便于读者阅读，您可以在大约15分钟的时间内完成它们的覆盖。沉迷于自己并从知识中获得自由。

从采用之日起，这些章程即成为业主（为了和谐和建筑物的福利）选择遵循的指南。

您必须寻求章程和SPA的指导，而不是各个阶层的理事会成员（可能会有自己的偏见）。

假设您拥有一个公寓（并且您的帐户信誉良好），那么您只有一票，并且拥有建筑物的一部分。

您有权：

• 使用建筑物的设施
• 知道如何花钱
• 了解代表您做出的决定

4.阶层委员会成员可以欺负居民吗？

是! 不幸的是，这种情况经常发生。担任董事会成员是一项不值钱的工作。这浪费了个人时间，无论做出什么决定都没关系，许多人都会抱怨。

此外，安理会成员在人道丑闻中占据前排席位。他们每次都是居民发生纠纷，违反章程，相互尊重和共同财产的见证人。随着时间的流逝，他们会发现这是如此令人沮丧，以至于他们完全丧失了对人类的信仰。罚款居民可以成为一种发泄的方式。如果阶层委员会成员首先遇到控制问题，那就更是如此。

尽管阶层委员会应该是一个志愿者组织，但是一些或所有理事会成员可能会窃取金钱以补贴他们的努力。

良

5.地层理事会成员可以偷钱吗？

尽管他们都应该是志愿者，但一些或所有地层理事会成员可能会偷钱来补贴他们的努力。

如果数量保持在最低水平，通常不会成为问题。

但是，当人们花数年时间坐在董事会上时，他们的知识就会变得强大。再加上疲惫不堪和傲慢自大，可能会促使他们赚更多的钱。

6.通过零用现金提交费用

并非所有企业都提供信用，即使是对某层公司也是如此。因此，有时理事会成员必须“自掏腰包”购买建筑物要使用的物品。这意味着为了报销，她必须填写并提交零用金表格。但是，除非进行了停止和检查，否则很容易滥用。

预防措施：加入董事会后，请建立您的零用金系统，以便：

• 收据必须与零用现金报销表一起提交
• 除提交该表格的理事会成员外，还必须有两名董事会成员的签名

现实生活中的例子

拉辛（Racine）有一天高兴地向帕姆（Pam）展示了带有食蚁兽喷嘴的新型手持式便携式蒸汽清洁器。显然，它可以清洁任何地方的任何东西，尤其是那些难以到达的地方。她只付了60美元！

拉辛因对小玩意的狂热吸引力而闻名，以其冲动性购买的历史而闻名，这种吸引力在短短几天后变成无聊。

几个月后，帕姆（Pam）成为财务主管后，就收到了她的第一批复印（已付费）发票以进行分类。想象一下，她惊讶地发现了Racine提交的零用现金表格，其中包括非常手持的便携式蒸汽清洁器。拉辛一定对它感到无聊，所以她决定以270美元的价格卖给strata公司。

在宏伟的计划中，这是微不足道的。但是，如果有人愿意窃取少量钱，那么他们肯定会愿意窃取大量钱。

7.与承包商商讨

您是否注意到过一位理事成员与经常光顾您的建筑物的一两个商人的关系如何？她有没有告诉过你，通过如此专心，她节省了建筑费用？

该计划如何运作：

• 机械“紧急”发生在建筑物中，理事会成员绕开了物业经理，直接与她选择的商人打交道。
• 参加交易的工人所处理的发票要比他实际要多得多。加班特别有利可图。
• 理事会成员在现场批准工作，因此批准发票。
• 物业经理代表阶层公司向贸易工人开出一张支票。
• 贸易工人兑现其支票并保留其股份和税金。
• 贸易商在黑暗的小巷里会见理事会成员，并用现金将棕色纸板袋与理事会成员的份额交出。

预防：困难。除非您愿意加入董事会并接任。

现实生活中的例子

该建筑有两个相同的热水箱。有一天，当其他理事会成员在工作时，拉辛更换了其中一个热水箱。后来，她解释说它已经“爆裂”，她认为这是紧急情况，并立即将其更换。

她雇用了一个她非常友好的商人。尽管他是水管工，但他在建筑物周围做了很多零工。她甚至让他去公寓共进午餐。帕姆后来发现，他的发票是27,000美元，包括零件和人工。

只是为了使一切都可见，第二年新理事会就更换了另一个热水箱，费用为3150美元，包括零件和人工。

8.从应急储备金（CRF）借款

CRF是一个巨大的目标，因为许多分层公司的帐户拥有的资产超出了他们的需要，而且这些钱没有用于任何用途。不列颠哥伦比亚省的SPA为此制定了一项法律：

应急准备金支出

96 除非（b）支出首先由股东周年大会或特别股东大会上以¾票通过的决议批准，或根据第98条获得授权，否则分层公司不得从应急准备金中支出资金。

除了本法允许滥用：

未批准的支出

98 （3）如果有合理的理由认为必须立即支出以确保安全或防止重大损失或损害，无论是有形的还是其他的，支出可以从运营基金或应急准备金中支出。

该计划如何运作：

• 与“与商人共谋”计划相同，不同之处在于金额如此之大，以至于运营基金（或特殊征费基金）中没有足够的钱来支付发票。
• 物业经理发送 “使用应急准备金指令” 表格。为了从CRF中“借用”资金而未在大会上获得所有者的批准，此表格必须带有四名理事会成员的签名。它有效地将责任从物业经理转移到董事会成员。
• 贸易工人收到并兑现了他的支票。他保留自己的股份加税。
• 贸易商在黑暗的小巷里会见理事会成员，并用现金将棕色的纸袋和他们的股份交还。

钱永远不会还给CRF

• 物业经理不会费心“让”议会偿还这笔钱（请记住，他们“没钱”）。
• 因为没有向业主发送每月的CRF余额，所以他们直到年底都不会知道有钱丢失（如果他们甚至不愿看账单）。
• 如果理事会确实被抓住，那么他们只是干脆做过去多次的事-他们说必须立即处理“紧急情况”。然后，他们可以使用居民未来的维护费来偿还CRF。

预防：同样，非常困难。除非您愿意加入董事会并接任。

现实生活中的例子

分层公司对一个特定项目征收数十万美元的特别税，并雇用了一家建筑公司。

有一天，帕姆（Pam）看到物业经理发来的一封电子邮件，带有附件：“使用应急准备金的指示”表格，金额为$ 24,000.00。帕姆（Pam）是阶层生活和董事会的新成员，他不了解，因此被询问。

Racine告知Pam，由于该项目出现复杂问题，特别征费基金和运营基金的维护帐户已经用尽。拉辛认为这种情况很紧急，因为如果不及时向建筑公司付款，他们可以向建筑物施加留置权。帕姆不能争论。

几个月后，尽管成为了司库，但Pam进行了搜索，但她找不到条目说明这笔钱已退还给CRF。她还发现：

• 该建筑公司被雇用时没有任何竞争性报价。
• 与建筑公司从未签订过书面合同，因此没有保修。
• 市政厅从未签发过施工许可证。
• 尽管帕姆知道拉辛对建筑公司的工人很友好，但直到很久以后她才意识到，其中一名主管实际上是拉辛的男朋友。

阶层委员会有权雇用和解雇财产管理公司。为了保持自己的工作并赚取尽可能多的钱，使阶层委员会感到高兴符合物业经理的最大利益。

良

9.物业经理不负责吗？

否。董事会有权雇用和解雇财产管理公司（以3/4票易于通过）。为了保持自己的工作并赚取尽可能多的钱，使阶层委员会感到高兴符合物业经理的最大利益。

物业经理劳累过度，没有得到太多的感激，但可以赚很多钱。他们按“每门”支付。让我们看一下三个不同的物业经理，每个经理负责1000扇门，每个经理获得相同的工资。

这些物业经理将相同的薪水带回家

物业经理	地层公司	每层套房
贝齐工作很轻松！	三个层级公司的1000套套房	300、350、350
玛丽亚的工作量超过两倍	七家公司共1000套套房	230、150、150、150、150、85、85
艾伦已准备好去这个有趣的农场！	十二家分公司的1000套套房	100，100，100，100，75，75，75，75，70，70，80，80

请记住，每个分层公司都有：

• 一个阶层委员会要处理
• 6 – 12次理事会会议
• 召开年度股东大会
• 可能举行的特别股东大会。

物业经理负责的层级公司越多，这项工作就越困难和耗时。较大的阶层公司利润更高，因此吸引了更好，更有经验的物业经理。

因此，如果受骚扰的物业经理意识到她的一个阶层委员会正在计划违反规章或SPA的事情，她只会向他们发送有关合法性的警告。因此，她和她的公司“摆脱了困境”，只需简单地寻找另一种方式就可以节省时间。这使阶层委员会可以随心所欲。

因此，是的，您可以将安理会成员绳之以法。通过巨大的努力，这会占用您的时间，耐心，理智，甚至可能占用您的财务，而对您没有任何直接的好处。

良

10.是否可以将分层委员会绳之以法？

出乎意料的是，以下SPA法保护了地层理事会成员。正是该法律的主观性使得难以证明过失和盗窃：

理事会成员的护理标准：

31 在行使分公司的权力和履行职责时，每个理事会成员必须

此外，您不能指望过度劳累的物业经理来：

• 防止盗窃
• 将董事会成员绳之以法
• 追回全部赃款

那将是耗时且昂贵的-没有物业经理会这样做！

为了追求正义，必须有证据。因此，如果您像Pam一样确定，则可以通过法医审核证明盗窃。但是，法务审计的成本很高，除非您想使用个人资金，否则在股东大会上需要¾投票才能使Strata公司提起诉讼。那可能意味着特殊的征费。因此，首先，您必须说服邻居。

此外，法院并不看好分层公司追随个人，尤其是奉献自己时间的志愿者。因此，即使她被判有罪，处罚也将是最小的。

因此，是的，您可以将安理会成员绳之以法。通过巨大的努力，这会占用您的时间，耐心，理智，甚至可能占用您的财务，而对您没有任何直接的好处。

您最好的选择是通过参与来预防。此外，尽职调查绝对不会出错。知识就是力量！通过全面阅读和理解两者，让自己处于优势并将自己置于优越位置：

• 您的分层公司的章程
• 分层物业法（SPA）

请注意：

抵抗运动变得巨大。我无法再回答个人评论或电子邮件。请访问此Facebook论坛，回答三个问题并加入对话。

谢谢。

问题和答案

问题：层议会批准翻新请求的“合理时间”是多长时间？

答：阶层困难如此之多，我无法再回答个别问题。对于阶层问题寻求帮助的最佳选择是加入Facebook页面，标题为“阶层委员会：盗窃，欺凌和未经授权的决定”。

有360多名成员提供了不可思议的帮助。该页面设置为“私人”，因此只有成员才能看到该帖子。

点击下面的链接，回答所有问题，我将把您添加到页面中。

www.facebook.com/groups/836969139727823/

问题：要求任命管理员会降低财产价值吗？

答：阶层困难如此之多，我无法再回答个别问题。对于阶层问题寻求帮助的最佳选择是加入Facebook页面，标题为“阶层委员会：盗窃，欺凌和未经授权的决定”。

有360多名成员提供了不可思议的帮助。该页面设置为“私人”，因此只有成员才能看到该帖子。

点击下面的链接，回答所有问题，我将把您添加到页面中。

www.facebook.com/groups/836969139727823/

问题：我们受到了安理会的口头骚扰和书面骚扰，此外，安理会主席还公开展示了非常私人的物品。是否有我们可以并且应该寻求的法律途径来结束这种骚扰？我们不再在家里感到安全。谢谢！

答：阶层困难如此之多，我无法再回答个别问题。对于阶层问题寻求帮助的最佳选择是加入名为Strata Council：盗窃，霸凌和未经授权的决定的Facebook页面。

共有360多名成员提供了非常有用的帮助。该页面设置为“私人”，因此只有成员才能看到该帖子。

点击下面的链接，回答所有问题，我将把您添加到页面中。

www.facebook.com/groups/836969139727823/

问题：是否允许所有者输入意见以更新章程？

答：阶层困难如此之多，我无法再回答个别问题。对于阶层问题寻求帮助的最佳选择是加入Facebook页面，标题为“阶层委员会：盗窃，欺凌和未经授权的决定”。

有360多名成员提供了不可思议的帮助。该页面设置为“私人”，因此只有成员才能看到该帖子。

点击下面的链接，回答所有问题，我将把您添加到页面中。

www.facebook.com/groups/836969139727823/

©2010西尔维亚·梁