佛罗里达州的单一代理商和交易经纪人

比较单一代理商和交易经纪人的代表，并了解为什么通常禁止双重代理商代表。

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什么是代理商？

在包括我持有房地产许可证的佛罗里达州在内的许多州，都禁止双重代理机构。双重代理的问题在于讨厌的词“代理”。房地产中的代理商是指销售助理（许可代理商）与她负有信托义务的客户建立关系，也称为服从，忠诚和机密。她代表该客户处理与特定房地产交易有关的所有事务。那就是代理的定义。

在佛罗里达州，我们将其称为单一代理商。一种了解单个代理的简单方法是：将交易视为戏剧表演。代理正在作为一项研究工作来接管客户在该性能中的角色。在执行/交易过程中，研究不足/代理始终会按照客户的最大利益行事，就好像他是客户本人一样。

为什么双重代理被取缔？

双重代理权就是它所说的：试图同时采取买方和卖方的最大利益的行动。研究不足能否同时充当买卖双方的主角，并同时为各自的最佳利益行事？当然不是。这是不可能的。这就是为什么大多数州都禁止双重代理。

输入交易经纪人

这并不是说代理不能同时为买卖双方处理交易。在佛罗里达州，我们有一个有限的代理机构分类，称为交易经纪人。虽然听起来像双重代理，但事实并非如此。

代理以这种身份为交易工作，但是他尚未与任何一方建立受托关系。这意味着他是两者之间的中立政党。但是，他欠双方有限的保密性。这意味着未经有关当事方的允许，不允许他告诉卖方买方将提供更多的报价，或告诉买方卖方将减少报价。

交易经纪人的优势

有许多佛罗里达州的房地产经纪人和经纪公司严格地充当交易经纪人。避开单一代理的公司表示，作为交易经纪人的工作有助于防止某些困难和混乱。如果代理始终保持不变，则代理不太可能忘记他的角色。这也避免了可能的诉讼，这也许是一些经纪公司即使在法律允许的情况下也避免诉讼的更好原因。

下图概述了两种类型的代理机构之间的区别。有限的交易经纪人关系仅提供有限的保密性，不提供服从或完全披露的权利。（有关更多信息，请参见下面的“全面披露”部分。）不要对缺乏全面披露感到过分关注。交易经纪人仍必须向买方披露“经纪人已知的所有不容易被买方观察到的，并且可能对财产价值产生重大影响的事实。”

代理商关系的差异：佛罗里达



单一代理商	交易经纪人
诚实公平地交易	诚实公平地交易
忠诚
保密	保密性有限
服从
全面披露
占所有资金	占所有资金
技巧，关怀和勤奋	技巧，关怀和勤奋
除非另有书面指示，否则应及时提出所有要约	除非另有书面指示，否则应及时提出所有要约
披露对价值有重大影响的所有已知事实	披露对价值有重大影响的所有已知事实

为什么选择单一经纪人的交易经纪代表？

显而易见，客户希望拥有单一代理机构而不是交易经纪人。但是，有一个很好的理由说明为什么单个代理可能需要从单个代理过渡为交易经纪人：

客户（买方）想购买已经与其代理人或同一经纪公司的另一代理人一起列出的财产。
客户（卖方）决定将其财产出售给由其上市代理人或同一经纪公司的另一名代理人介绍给其财产的买方。

法律承认公司的每个代理人可能都有特殊的知识，因此公司无法向客户提供保密信息。

在信托关系中，客户与代理为其工作的经纪公司有代理，因此同一公司的两个代理不能提供单个代理，只能提供交易经纪安排。

切记：未经有关方面的允许，代理商不得告诉卖方买方将提供更多的报价，也不得告诉买方卖方将减少报价。

缺乏充分披露怎么办？

在交易经纪人关系下缺乏全面披露不应打扰客户。这并不意味着交易经纪人机构可以向您隐藏事物。通知再次明确地指出：“披露所有对住宅房地产价值产生重大影响且买者不易观察的事实。”

它的意思是代理没有义务告诉您一切。在单一代理关系中，如果买方的代理（来自另一家公司）表示买方将支付更多，则单一代理要求卖方的上市代理在其向买方提供买方要约时通知卖方。作为交易经纪人，即使代理商拥有该特权信息，也不允许他未经允许而去那里。

选择信誉良好的公司和经验丰富的代理商以确保交易顺利。

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从代理商的角度

当我是买卖双方的交易经纪人时，双方都会得到公平对待。我认识的每个特工都一样。不过，作为代理商，我更希望能够给我的客户100％的关注。作为交易经纪人，我仍然可以通过与其他代理商或代理机构达成合作协议而仅为买方或卖方工作而做到这一点。另一个代理商与他们的买方或卖方之间的代理关系严格是他们的决定，并且如果他们在另一家公司工作，则完全不影响我与客户之间的关系状态。单个代理可以与交易经纪人合作。

确保交易顺利进行并确保最终成为满意的客户的最佳方法不在代理商关系中。最初是通过选择信誉良好的公司和经验丰富的代理商进行合作。代理不必具有多年的经验，但是他或他应该能够访问必要的资源，以便在交易中导航。

特工的最终目标

我在坦帕湾（Tampa Bay）做代理商的目标，以及我所认识的大多数代理商的目标，无论是单一代理商还是交易经纪人，都是为了让您对我们的服务完全满意。我们希望在以后的很多年中都能保留您作为客户的权利。我们也希望您很高兴，也可以推荐您的朋友和家人。这是房地产经纪人业务的命脉。

问题和答案

问题：如果交易经纪人站在卖方一边怎么办？

答：我不清楚您要问的是什么：如果交易经纪人是卖方的代理，而买方拥有自己的交易经纪人或单一代理，或者如果两者的交易经纪人实际上都在寻求交易商的利益呢？卖方而不是交易？

第一种情况是完全可以接受的。第二个不是。交易经纪人应平等对待双方。他或她对双方均享有同等水平的服务和勤奋。如果他们要让一方代表另一方，那肯定是要与该代理及其经纪人讨论的事情。那就是我会做的。