房地产投资信托（REIT）和有限合伙企业（MLP）简介

本文使理解REIT和MLP变得容易。

特伦特·斯莫尼克（Trent Szmolnik）

什么是房地产投资信托？

房地产投资信托（REIT）是一家以产生收入为目的为房地产融资的公司。一些房地产投资信托基金也拥有房地产。 REIT的建模方式与共同基金非常相似，因为它们为投资者提供了多元化的收入来源。房地产投资信托基金几乎将其获得的所有收入作为股利支付给股东。股东通过支付这些股息所附的所得税作为回应。

对于人们来说，房地产投资信托基金是一种绝佳的方式，可以在其投资组合中添加大型房地产资产，就像通过购买股票将其资金投入其他行业一样。当股票在给定季度中表现良好时，股东可以通过提高股票价格和/或股息来获利。 REITs也是如此。如果他们的投资在给定的一年中表现良好，那么他们的股东就会受益。

REITs在主要证券交易所上的交易方式与普通股相同，但是也有一些REITs完全是私人的，没有上市。当提到房地产投资信托时，我们通常谈论的是股票房地产投资信托或抵押房地产投资信托。股权房地产投资信托旨在通过收取物业租金或出售这些物业来产生收入。抵押房地产投资信托通过投资抵押或与抵押相关的证券来赚钱。抵押与商业或住宅物业相关。

在当今的经济中，房地产投资信托基金在经济中发挥着重要作用。它们与许多场所相关联，例如公寓，医院，工业，疗养院，购物中心，长期存放地点，大学生住房等等。咨询公司的研究表明，房地产投资信托基金在美国的每个州以及全球30多个不同的国家拥有房地产。

但是，公司如何有资格被归类为REIT？他们必须至少将其拥有的资产的75％投资于房地产。此外，其收入的75％或以上必须来自其物业所赚的租金，其所投资抵押的利息或所出售物业的收入。

房地产投资信托还必须将其应税收入的90％或更多作为股息支付给股东。它们是由董事会或董事会管理的应税实体。他们必须至少拥有100名股东，并且五名或更少的股东所持股份不得超过市场的49％。

什么是MLP？

大师有限合伙制（MLP）是一种有限合伙制，可以在股票市场上交易。大师有限合伙公司有合伙人类型：有限合伙人和普通合伙人。有限合伙人负责向MLP提供资金，同时他们也从收入分配中获得MLP的部分现金流量。同时，普通合伙人负责处理MLP的事务，而其薪金与实体在其任职期间的表现挂钩。

从法律上讲，合伙企业被定义为MLP，即合伙企业从商品，自然资源或房地产企业获得至少90％的现金流量。 MLP对于个人而言是一个有趣的投资机会，因为它们提供了有限合伙制的税收优惠，同时还为投资者提供了购买上市公司的流动性。税收优惠是指这样的事实，即公司无需为其所赚取的钱缴税，而是对单位持有人收取的股息征税。

在美国，MLP在美国的能源基础设施中扮演着重要角色。 MLP负责运输，存储和加工各种碳氢化合物，例如石油，天然气，气液和其他精制产品。将这些MLP视为国家公路系统，每当汽车从一个州到另一个州行驶时，汽车都要支付“通行费”。从事能源基础设施建设的MLP通过需要将碳氢化合物从源头运输到客户的公司支付的通行费获得稳定的收入。

有趣的是，MLP产生的收入不一定取决于给定季度或年份的石油或天然气价格。即使天然气价格真的很低，商品的通行费也不会改变，因为通行费与运输量有关。与能源相关的MLP的另一个好处是大多数通行费合同中都内置了通胀对冲。几年后，运输碳氢化合物的收费增加，以跟上该国经济的通货膨胀。

投资房地产投资信托

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners，LP是由Cheniere Energy，Inc.组建的有限合伙公司。该公司通过液化和再气化业务在Sabine Pass LNG接收站进行运营。

投资REITs和MLP的风险

尽管REIT和MLP的结构方式不同，但两者的前提却非常相似。他们将绝大部分奖金支付给股东或投资者。 REIT在法律上有义务将至少90％的收益提供给股东，这意味着在特定季度或年份，REIT几乎没有回旋余地。当事情进展顺利时，投资者可能会看到可观的红利。但是，如果房地产投资信托基金经历了错误的拼写，则可能导致完全破产。与抵押贷款证券相关的房地产投资信托基金通常会在利率上升或抵押贷款违约率上升时削减他们支付的股息。

当房地产市场面临低迷时，房地产投资信托基金投资始终是一种风险。对于将钱投入房地产投资信托基金的投资者来说，了解该国房地产市场的发展状况非常重要。在投资于MLP时，重要的是投资者不要只看高股息。通常建议您寻找拥有足够现金的悠久历史的MLP。这些MLP崩溃的可能性要小得多。

即使使用REIT，查看股息的支付历史也是一个好主意，因为它比股息率15％或16％的一两年更重要。有时候，选择房地产投资信托基金连续十年支付7％或8％的股息收益率是可行的方法，因为它们拥有保持成功的良好记录。

房地产收入公司（O）价格图表。

房地产投资信托基金的好处

投资者可能希望将其资金投入房地产投资信托的主要原因有几个。多元化是一项巨大的好处，因为房地产投资信托基金通常与股市表现几乎没有关联。与传统股票相比，房地产投资信托基金支付的股息是巨大的。它们也很容易买卖，这对可能只想在短时间内拥有房地产投资信托基金的投资者具有吸引力。

统计分析表明，许多在证券交易所上市的REIT的表现均优于标准普尔，道琼斯和纳斯达克。它们也非常透明，因为它们必须遵守与其他上市公司相同的监管条件。他们的财务报告也与将股票投放市场的公司相同。

MLP的好处

大多数MLP的收益率在6％到7％之间，而它们每年还会产生稳定稳定的现金流。MLP提供的现金分配相当容易预测，这对于寻求稳定的投资者来说非常有用。由于MLP无需缴税，因此其资本成本远低于其他大多数公司。MLP能够从事应税实体认为不可行的风险投资。

资本收益是公司改用MLP结构的最大好处之一。MLPS无需面对公司常见的双重征税，而仅在收到分配时才征税。

税收后果— MLP

MLP对资本回报征税，而投资者在拥有MLP时必须处理K-1税表。这是一个复杂的报税准备工具，但是有很多会计师或在线报税表可以帮助简化流程。

关于MLP的另一个不利因素是，由于UBTI或无关的商业应税收入，它们不与IRA啮合。MLP通常通过其运营来产生此类收入。如果您持有的股份足够大，导致UBTI税单超过$ 1,000，即使MLP放在您的延税帐户中，您也可能必须为UBTI缴税。

但是，MLP也具有很多税收优惠。让我们着想，您购买了价值100,000美元的MLP单位。在第一年，您将获得每季度$ 6,000的收入。当年结束时，您将了解到这些分配的总收入为6,000美元，折旧额为5,000美元。您需要从$ 6,000中减去$ 5,000，以获得应纳税的金额-$ 1,000。即使您处于征收50％税的很高税率等级，您最终也只会为6,000美元的收入支付500美元的税。

通过查看资本收益和成本收益，可以更好地理解MLP的税收后果。资本回报率是指证券（例如REITs或MLPS）从并非来自其净收入的资金中支付给投资者的款项。成本基准是指出于税收目的而对资产的原始价格，并针对任何股息或分配进行了调整。有时称为税基。纳税时，投资者可以确定其资本收益，资本收益是指成本基础与资产当前市场价值之间的差额。

使用MLP，您不必立即对所持资产缴税-而是可以从成本基础中扣除它们。但是，如果您出售MLP单位，则必须对所出售的单位缴税。因此，长期持有MLP对许多投资者来说是有意义的，因为他们可以等待成本基础达到$ 0，这意味着他们的税款将永久递延。

税收后果—房地产投资信托

尽管房地产投资信托基金不对他们的利润征税的前景吸引了投资者，但他们必须记住，所得税是对他们收到的股息应缴纳的税款。此外，房地产投资信托基金还必须处理各种资产的物业税。对于某些房地产投资信托基金，财产税最多可占营业支出的25％。

房地产投资信托基金支付的股息应作为普通收入征税给单位持有人。但是在某些情况下，这些股息被视为合格的股息，这将导致资本利得税。绝大多数房地产投资信托基金股东将仅对其股息支付最高边际税率。实际上，房地产投资信托基金支付的某些股息可能有资格作为免税资本回报，这将这些单位的税款递延至所有者出售之前。这种免税付款最终减少了单位持有人的成本基础。

投资于MLP

投资者有很多方法可以将其资金投入到MLP中。其中一种方法是通过ETF或交易所交易基金（MLP）。交易所买卖基金是可以追踪指数的可交易证券，例如商品，债券或指数基金。与共同基金相比，ETF在证券交易所进行交易。

ETF MLP是投资者消除与购买单一MLPS相关的部分商业风险的绝佳方法，同时也为他们提供了与交易所交易基金有关的税收优惠。但是ETF MLP通常相当昂贵，这是投资者必须警惕的。

如果投资者不想大跌ETF MLP，他们也可以考虑持有MLP的共同基金。将资金投资于MLP的共同基金将允许投资者推迟对已分配收入的纳税，直到投资被出售。这些收益属于长期收益，这导致税率低于短期资本收益。

共同基金由于其管理性质，也是一个不错的选择。让共同基金经理选择MLP放入基金可以极大地减轻这些资产的风险。太多的投资者认为所有MLP都是平等的。尽管投资者必须为这些收益支付维护费，但值得考虑其上行空间。

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本文仅用于信息和教育。这不是对任何特定股票的背书。买卖股票之前，请咨询您的股票经纪人或财务顾问。