如何驱逐旧金山的租户

我的两个室友和我最近有一个租户，我将其称为“可怕的人类”。这个家伙是对抗性的，大声的，自大的和不尊重的。混蛋在试图摆脱他的过程中，我们在家乡旧金山了解了很多有关租客法律和迁离的知识。

这是恐怖人类终于搬出房间时的状态。

克里斯蒂·K

快速警告

在旧金山，驱逐极为困难。城市范围内的租赁法律在很大程度上偏向租房者。这些法律旨在保护承租人的权利，但它们使房东和主要房客几乎不可能驱逐有问题的承租人。如果您有充分的理由驱逐，请确保按书上的所有内容进行操作，并在整个过程中咨询律师，以保护自己免受诉讼。

如果您没有强力驱逐的理由，那么最好的选择就是私下解决问题所在。

租户关系的类型

契约人：契约人是与您具有同等地位的承租人。如果两个或两个以上的人一起租用房地产，并且所有人都签署了租约，那么这些人就是co租者。
主房客：主房客是与物业所有者或物业经理签署原始租赁或协议的人。原始租约上的所有人都是主要承租人，而且彼此也是承租人。
承租人：承租人是指从一个或所有主承租人中转租或出租空间的人。承租人不一定要与物业所有人或物业经理达成任何形式的协议（尽管大多数业主要求批准其财产上的任何及所有承租人）。如果主承租人将多个承租人分租，那么这些承租人也是彼此的承租人。

承租人不能互相驱逐，承租人也不能驱逐主承租人。但是主承租人可能在某些情况下可以驱逐租户。

房东与驱逐

向房东介绍问题似乎是驱逐租户的最简单方法，但实际上，房东或物业经理可能无法提供帮助。房东不能只驱逐一个人。即使您可以证明自己有驱逐租户的正当理由，您的房东也只能逐出租约上的所有人，从而否定了您与租户的协议。

最好让房东或物业经理了解室友之间的任何严重问题，但承租人的协议是与主房客而非房东达成的（即使房东可能已获得批准，需要背景调查等），因此主租户通常是唯一可以驱逐租户的人。

您的租户合法吗？

在试图驱逐您的租户之前，您需要确定他或她是否合法租赁。您是否获得房东或物业经理的转租许可？您的租约是否提供转租条款？

如果您的租户在房东不知情或未经许可的情况下占用房产，则设法驱逐他们也可以确保您被驱逐。另外，如果您的房东发现，他或她可能因违反租约而对您提起法律诉讼，而您的租户也可能因不当驱逐而对您采取法律诉讼。

如果您在这条船上，最好的选择是与租户私下解决问题，或者自己搬出去。

请勿试图指控您的租户擅自侵入或向房东声称他/她是非法蹲便。如果承租人可以证明他/她已经住在该物业上（已收到邮件，支票和水电费等），他/她仍然可以针对您的不当迁离采取法律行动
请尝试向您的租户说明如果主要房客或其他房客迁出，则根据旧金山租金条例，他/她将不得不离开，因为他/她与房东没有法律协议。（基本上，如果它们使事情变得如此糟糕以至于您要搬出去摆脱它们，它们将成为住房的SOL。）

如果您的租户获得房东的批准，例如《可怕的人类》对我们所做的，请继续阅读。

您的房屋或公寓租金受控制吗？

如果您的旧金山房屋或公寓是1979年6月以后建造的，那么您很幸运。这些较新的建筑物不受租金控制法律的约束，驱逐过程要容易得多。您应该能够给您的租户适当的通知，然后开始驱逐法律程序。

如果您的旧金山房屋或公寓像我们一样在1979年6月之前建造，那么逐出您的租户将变得更加困难。继续阅读以了解更多信息。

我如何知道房屋何时建造？

http://www.zillow.com/

如果您不知道房屋的建造时间，则Zillow是一个不错的起点。它具有许多旧金山建筑物的发布日期。只需输入您的地址，选择正确的结果，然后在“建造年份”下查找日期。

典型的旧金山房屋和公寓建于1979年之前，因此受《旧金山租金条例》的控制。

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旧金山驱逐的15个正当理由

如果您的旧金山出租房屋或公寓受租金控制，是时候与15个驱逐正义原因亲密接触。这些可驱除的原因是您最后的希望。它们是您可以合法驱逐的唯一方式：

租户已停止支付租金，经常延迟付款或经常退还支票
承租人违反了租赁协议或租赁，并且未通过通知纠正问题
租户正在制造麻烦，破坏财产或“严重干扰房东或建筑物中其他房客的舒适，安全或享受”
房客正在对该物业进行非法活动
租户的先前租赁协议或租约已终止，并且租户根据相同或同等条款拒绝延期
房客拒绝房东使用该房产（进行维修，改建等）
主房客迁出，使子房客未与房东批准或达成协议
房东要连续36个月或更长时间将其本人或近亲迁入该单位
房东希望出售已合法转为公寓的单位
房东试图拆除该单元或将其从租赁市场中删除
房东希望暂时将其从租赁市场中撤出，以“进行资本改善或修复”
房东希望进行“实质性修复”
房东希望将整个建筑物从租赁市场上移走
房东希望按照《旧金山卫生条例》的要求，在30天内恢复对该单位的拥有权，以解决含铅油漆问题
房东希望拆除该单元以便重建

注意：如果房东也住在出租单元中，则可以在没有正当理由的情况下将其驱逐出去。如果您要租用房东的住房，请考虑向他/她寻求帮助。

编号1-4是唯一适用于主租户和子租户之间关系的情况。5-15号房东必须由房东强制执行，通常必须导致所有房客，包括主房客被驱逐（因此，除非您也可以被踢出，否则请不要说服房东强制执行）。

正当原因1-4

让我们一一研究一下“正当理由”。

正当原因1： 租户已停止支付房租，经常延迟付款或经常退回支票。

如果您的租户通过在单位内吸烟，养宠物，未经授权对单位进行更改等违反租约，则可能有驱逐的好理由。

确保记录您的租户何时以及如何违反租约。如果他/她试图与驱逐相抗，则稍后可能需要使用该信息。
发出为期3天的更正或腾空通知。
如果他/她没有纠正违规行为或搬出房屋，请开始法律驱逐程序。
如果他/她已纠正违规行为，您仍然可以驱逐，但您必须证明该租户惯常并严重违反了租约。

正当原因3： 房客正在制造麻烦，破坏财产或“对房东或建筑物内其他房客的舒适性，安全性或娱乐性造成重大干扰”。

不幸的是，这是最难执行的。可怕的人没有迟交，违反租约或做任何非法的事情，但我们确定我们确实让他获得了第三名。他不停地进行口头打架，发出大量的声音，使我们时刻保持清醒。我们就这些理由就驱逐他进行了咨询。律师解释说，由于#3的语言含糊不清，法院非常不愿意执行它。

基本上，为了驱逐这些理由，主要租户必须证明其租户正在以其行为危害或威胁他们，或者通过警方记录证明该租户经常发生噪音投诉，引起家庭骚扰等。
律师基本上告诉我们不要试图驱逐正当理由#3，因为这只会落到他/她说的法庭情况下，而且证据必须非常明确，并且必须被驱逐。

正当原因4：租户正在对该物业进行非法活动。

如果您的租户在该物业上从事非法行为，则您极有可能被驱逐。

犯罪必须是严重的，并牵涉到单位（例如，您的子代人在其房间内制造毒品或在该场所从事卖淫活动）。
立即通知房东和警察。您可能需要证明您的租户正在从事非法活动，而警方报告确实是唯一的方法。
给出3天的空缺通知。
如果承租人在三天内没有离开财产，请向法院开始法律驱逐程序。

我们的故事

最后，我和我的室友没有理由驱逐可怕的人类。但是我们聚在一起，所有人都要求他搬出去。他同意，要么是因为他不知道我们无法合法驱逐他，要么是因为他只是不想与其他3名拒绝容忍他的不良行为的人住在一起。他花时间寻找新的住所，而我们无力加快这一进程，但是一个月后，他终于搬了出去。

（当然，这并非不让我们感到痛苦。他离开房间时一团糟，在我们的脸上尖叫，拒绝支付最后几天的房租，并在他搬家完成后就把我们家的前门敞开了。但是无论如何我们都敬酒了一天，我们很高兴他走了。）

如何保护自己免受不良租户的侵害

我们不得不经历与恐怖人类的惨败经历，但是我们从分租法和搬迁法学到了很多东西。我们还通过电子邮件与旧金山租户联盟进行通信，并获得了一些很好的建议，以确保不再发生相同的情况。这里有一些提示：

在搬入承租人之前，请确保其房东或房东已批准您的承租人。
起草一份书面的承租人协议，其中您的承租人放弃其对“正当防卫”保护的权利。这是完全合法的，它允许主租户出于15个“正当理由”之外的其他原因驱逐租户。
在您的书面承租人协议中应包括他/她在单位居住的第一个月是在 试用的基础上 ，并且如果所有主承租人都对这种情况感到满意，则将允许该承租人继续居住，但如果不允许，则保留该承租人届时将同意撤离。
向房东收取押金，即使房东或物业经理不要求，也包括向您收取某些押金，具体情况下您的房租协议中可能会扣留一些押金（例如，用于支付未付的租金，未付的水电费，对单位的损坏））。

租户协议样本

这是我的租客和我现在转租使用的协议。确保您的协议由租户和所有主要租户签署并注明日期。每个人都应拥有自己的签名并注明日期的副本，房东也可能需要副本。

的租户协议

我了解我可以随时以任何理由终止我的居留权，只要我提前30天通知主房客。

我知道我的保证金将在房舍退还给主要承租人后退还给我，但可以预扣押金，以赔偿房舍的损坏，未付的租金或未付的水电费。

我特此放弃我仅受保护的权利，并同意只要总房客提前30天通知您撤离房屋，我可能会因任何原因而被驱逐，包括可驱除原因以外的其他原因。

只要房屋的总租金保持不变，我同意支付单卧室的保证金和月租金。

我了解我的居留权正在等待1个月的试用期。我了解我的居留权也正在等待物业经理的批准。

我了解，我将负责部分占用者平均分配的公用事业费用。

进一步阅读

旧金山租户联盟

此页面包含15个驱逐正当理由的说明。
旧金山房委会

此页面提供有关驱逐正当理由的更多信息