购买农村财产时要尽职调查

从我们位于亚利桑那州威廉姆斯附近的酒店中欣赏旧金山峰的景色

德布·金斯伯里（Deb Kingsbury）

买一块乡村土地

2018年9月，我和我丈夫签署了36英亩未开发的离网土地的闭幕文件，这些土地位于针松，杜松和亚利桑那州威廉姆斯以北以及大峡谷以南的草地之间。经过几个月的搜索，查看了数十处财产，甚至一次退出购买其他财产的合同，我们对（现在仍然）对我们的新财产感到兴奋。

一路走来，我们学到了很多有关在考虑农村包裹时要问和研究的问题。我们还了解到，尽管许多房地产经纪人了解住宅和城市房地产的知识，但他们不一定了解农村房地产的来龙去脉，因此在签署该协议之前，请务必进行全面的尽职调查很重要合同购买并最终购买土地。

虽然我们的经验专门针对亚利桑那州北部，尤其是科科尼诺县，但我希望无论您在哪里寻找物业，我们所掌握的知识都将有所帮助。

下午的季风雨后形成彩虹

我们住所的一张照片，称为“ 36英亩木材”

农村财产停售前的问题与认识

当我们刚开始搜索时，我们真的不知道要问有关乡村房地产的哪些问题，并且我们（几乎很难）了解到，仅仅是因为房地产看起来和感觉就像是购买的地方，现实并非总是那么清晰或可接受。

这些是需要考虑和思考的一些事项：

有合法的通道吗？

当包裹在公共道路上处于正面时，存在对财产的最简单法律途径。但是有时地形或水景会限制从道路上进入物业的速度，或者在公用道路和物业之间可能会有一个或多个其他私人土地。如果没有或无法从公共道路直接访问该物业，则需要对其他物业进行地役权以取得通行权。地役通常在行为中被描述为提供从一个财产穿过一个或多个其他财产的土地进入公共道路的进出的功能。

合法访问很重要。我们发现几乎要购买的财产的一件事是，即使我们可以直接使用它，也没有合法使用权。没有合法途径意味着该县将不会颁发任何许可，包括建筑，太阳能，化粪池等。如果您没有许可进行建筑，则在尝试为建筑项目融资或转售时可能会导致问题。财产。它甚至可能导致罚款，或更糟的是，命令对建筑物进行全部或部分拆除。了解购买没有合法途径的财产的风险。

是否存在物理访问权限，并且与合法访问权限相同吗？

仅仅因为包裹已经履行，合法的访问并不意味着您实际上可以开车前往。也许还没有建立道路。或者也许有路线，但是很难甚至无法通过车辆进入。可能在一年中的某些时候访问受限或无法访问。

我们看了看具有美丽景色和其他引人入胜的功能的物业，但实际上“地上”并不存在合法的地图使用权。但是，这里有一条未铺设的良好道路……但是那条道路不是实际的合法通道。它切入了另一个尚未开发的私有财产，但未记录为地役权。

同样，财产可能具有物理访问权，但该物理访问权（道路）实际上可能不是合法访问权。一定要问，而不仅仅是根据您所看到的内容以及如何开车前往物业。

是否维护或耕种了对财产的实际使用权？

HOA / POA雇用的县，市或私人聚会会照顾这个吗？还是由您（财产所有者）负责维护对财产的访问？

有调查吗？

勘测可能要花费数千美元，因此，如果已经对要购买的物业进行了勘测，请向卖方索要一份副本，或者如果记录了副本，可以向辖区建筑检查员或土地记录办公室索要一份副本。

除财产边界和角落外，一项调查还将显示所有地役权。

有地役权吗？

地役权是指为特定目的穿越或以其他方式使用他人土地的合法权利。大多数属性具有一个或多个地役权，包括实用程序的地役权，即使当前不存在。您还想知道是否可以轻松访问其他（否则为内陆）财产，这些财产可能会被其他财产所有者（现在或将来）用于进出。

关于在您自己的物业上的地役权中可以做什么和不能做什么的规则，例如，安装围栏，您可能需要先设置地役权的宽度，而不是在属性线上。

查看地役权：了解您的财产权利

有哪些挫折？

在购置财产时，挫折不是成败之举，但您确实想知道化粪池，建筑物，围栏等方面离物业线有多远。挫折通常取决于什么挫折是针对的，以及它是否沿着道路与其他私有财产相对比。例如，水景和排水系统也有挫折。

是否进行了现场检查（败血性检验），如果是，结果如何？

许多（如果不是绝大多数）如果您打算在该土地上拥有任何类型的住房，则乡村物业将需要化粪池系统，因为您不能仅仅依赖于市政下水道系统。需要哪种类型的化粪池取决于现场调查（A / K / A振兴试验，尽管该术语在当今（至少在我们居住的地方）如今很少使用）。化粪池系统可以是标准系统或常规系统，也可以是替代系统，其成本更高。一个标准的系统可能要花费5,000-8,000美元，而另一些系统可能要花费数万美元。因此，请检查是否对您感兴趣的物业进行了化粪池检测，如果是，结果如何。如果尚未完成测试，则可能要请卖方完成一项测试。如果卖方不愿意花钱进行测试，则取决于您，准买方，决定在购买房产之前对您来说有多重要。

化粪池测试/现场调查特定于测试的位置。虽然该物业的一个区域可能会通过标准化粪池，但其他区域可能不会通过，所以您需要确定要在该物业上建造的位置，因为化粪池将需要位于测试孔的特定区域内。这对于较大的物业尤其重要，因为在大型物业中，您将拥有多种建筑工地选项，并且可能会比其他选择更多。

挖掘机在我们喜欢建造的区域内的物业上挖了现场测试孔，实际上是深而倾斜的沟槽。

是否有HOA或POA？

尽管我们许多人将HOA与城市，郊区和农村住宅物业联系起来，但即使是一些农村，多英亩的物业也属于HOA的一部分，或更常见的是财产所有者协会（POA）。如果是这样，我会找出一位或多位董事会成员是谁，并在最终确定购买之前给他们至少一个电话，以建立联系并了解他们如何开展协会以及他们最常说的话。重要的事情是要知道该地区的生活。

如果是，则规则和费用是多少，这些费用包括哪些？

在我们的案例中，POA规则包括诸如可以在某物业上移除/砍伐的树木所占百分比以及对包裹的商业用途的限制之类的东西，仅举几例。而且我们的年度POA费用主要用于维修煤渣路。如果您有兴趣购买的物业有关联的HOA或POA，请确保您收到了CC&R的副本…并阅读它们。虽然这些规则的执行级别随HOA / POA的不同而不同，但是了解这些规则是什么始终很重要。

你可以在你的财产上露营吗？

HOA / POA和当地司法管辖区（例如县）都可能会限制是否可以在何时，何时以及在何种持续时间和情况下露营，无论您是帐篷露营，旅行拖车或房车露营。一些司法管辖区将要求获得在您的土地上露营的许可证，并限制您在特定年份可以露营的天数。有时，一旦获得建筑许可，这些规则就会有所不同。

即便如此，许多人仍在农村财产上扎营，即使这实际上是法律法规所不允许的。或者他们没有许可证就这样做。许多都从未遇到过问题。但是，请注意规则是什么，如果不遵守规则，会发生什么。这样，至少您可以决定是否值得承担风险，如果有人投诉并且HOA / POA和/或县来了，您是否可以接受后果。

是否可以使用公用程序或此离网属性？

电力，水，天然气，电话，电缆/互联网-在城市，郊区甚至许多农村居民区，我们习惯了路边的所有服务和公用事业通常都无法获得（如果有的话）农村财产。而且，如果您可以将部分或全部财产用于财产，这样做的成本可能很高，甚至令人望而却步。因此，如果拥有这些实用程序对您很重要，请确定该属性是否可用，以及为实现该目的可能需要支付的费用。

相比之下，如果您想离开电网（例如使用太阳能，风能和其他替代方法来发电），则可能希望了解周围的其他人和财产是否可以带来公用事业，这是否意味着例如，输电线和管道。如果发生的话，您可以吗？

您的饮用水的来源是什么？您能钻一口井，有水输送还是拖水？

在我们的情况下，钻井是不现实的，因为地下水位在地表以下数千英尺。该地区的许多业主将水输送并储存在大水箱或多个水箱中，然后抽入他们的房屋。有些人自己拖水，在当地的加水站加水，然后用卡车或拖车背面的水箱将水运到水池中。其他人收集并存储雨水（可与牵引或输送的饮用水结合使用），这是我们计划要做的。请注意，雨水应在家庭中使用之前（在许多地区必须符合法规要求）进行过滤。

有垃圾收集服务吗？如果没有，您可以在哪里丢弃垃圾？

尽管有些人有垃圾箱，但要支付钱让一家私营公司定期收拾或清空它们，所以每周没有路边垃圾或垃圾回收。如果没有可用的选项，或者您不喜欢这样做，请找出当地的垃圾回收站在哪里，以及将给您带来多少费用。

与此相关的是，生活在农村财产上是减少浪费的巨大动力。令人惊讶的是，您可以花一些心血和精力，更不用说堆肥了。

有围栏吗，是否在财产线上有任何需要的挫折？

仅仅因为您看到了围栏并不意味着它就应该在这里。在我们的案例中，与该地区牧场相关的旧牧场围栏横穿我们的物业后部，在围栏的另一侧有四英亩的地块。人们以为那条栅栏线是我们现在的财产和与我们接壤的国土之间的边界，因此我们不得不竖起私有财产标志，并试图阻止驾车人所走的两条路沿着篱笆，所以这对我们来说是个问题……尽管我们确实在关闭房产之前就发现了这一点，并愿意接受并随着时间的推移进行处理。

另外，如果该属性上没有栅栏，那么应该找出它的栅栏，以及是否可以移动或删除它。我说这是因为，与我们的情况一样，牧场围栏是牧场的财产，尽管可以移回以与我们的财产线重合，但牧场牧场围栏必须保持完好无损。搬家或改建新篱笆将由我们承担，而不是由牧场承担。

这是开放范围（自由范围）放牧的区域吗？

以下是亚利桑那大学的开放范围法律概述：Arizona Open Range“ Law”

购买前，您可能还应该回答的其他问题是：

• 您有什么水和矿权？
• 当前的财产税是多少？
• 土壤和基质是什么样的？它对建筑，成长等有好处吗？
• 财产或其任何部分是否遭受洪水侵袭？

您还应该问什么其他问题？

我遗漏了什么？您建议潜在的农村土地购买者在进行尽职调查时还会问什么其他问题？请在下面的评论中让我知道，我将它们添加到列表中。

关于许可证的话

虽然许多拥有农村财产的人选择建造而未先获得许可证（至少在该地区很多人这样做）并且没有经过相关的检查程序，但其他人则宁愿应对增加的成本，有时也难以获得所需的许可证，以免在没有这些缺陷的情况下继续前进。我们属于后一类，这不是对其他任何人的决定的评论，而只是对我们最满意的评论。

尽管从房屋到宾客和小房屋（有时称为附属住宅），附属建筑，太阳能光伏和化粪池系统等的所有方面都获得许可的决定是个人选择，但请注意执行以下任何操作之前的风险-在技​​术上需要许可证的情况下，无需许可证就可以提及上述项目（和其他事物）。另外，请注意，如果您想租用建筑项目或其一部分，寻找承包商或分包商（尤其是那些持照者，愿意在没有许可证的情况下工作）会是一个挑战。

另外，如果您感兴趣的物业上有现有结构，那么这些结构是否已获得许可（如果需要）？

知道如果在没有获得许可的情况下建造房屋，可能很难（即使不是不可能）获得贷款或抵押来购买财产。因此，如果您在没有许可证的情况下建造房屋，但后来决定出售，您可能必须找到一个愿意忽略这一事实的现金购买者，并且他们有钱无偿购买或与您订立所有者承运人安排。

请与您所在辖区的建筑部门联系，或访问该部门的网站，以了解有关何时需要什么许可证以及需要什么许可证的更多信息，并询问有关许可证费用和法规要求的问题。

问题和答案

问题：在哪里可以了解有关在私人财产上露营的更多信息？

答：如果您在亚利桑那州的科科尼诺县，那就是社区发展部：https：//www.coconino.az.gov/136/Community-Developm…他们将是寻求信息的人以及在哪里可以获得许可证。如果您位于其他地方，我会联系您所在县/地区的类似办公室-建筑部门/许可办公室。

分级为4 +©2019 Deb Kingsbury

您购买了农村土地吗？体验如何？我错过了上面的任何内容吗？

2020年8月18日来自亚利桑那州弗拉格斯塔夫的Deb Kingsbury（作者）：

不，该县没有列出要出售的房地产。但是当地的房地产中介确实如此。我相信在Zillow上也可以找到列表。

帕特·菲茨帕特里克（Pat Fitzpatrick），2020年8月17日：

县是否发布可用财产清单？很棒的文章，谢谢分享

2020年7月20日来自亚利桑那州弗拉格斯塔夫的Deb Kingsbury（作者）：

嗨，汤米。它正在缓慢而稳定地进行。我们正在物业周围的项目上工作，但尚未开始建造主屋。我们正在与专门研究被动式太阳能房屋的离网架构师一起制定计划。

如果您决定在该地区寻找，可以进行快乐的财产狩猎。我们喜欢那里，特别是所有野生动植物。

汤米（Tommy）在2020年7月17日：

谢谢Deb，

您的帖子是一个非常有用的起点。我和我的妻子正在考虑在威廉姆斯北部购买土地。建设过程如何？

来自亚利桑那州弗拉格斯塔夫的Deb Kingsbury（作者）于2019年12月12日：

谢谢，迈克尔！我很高兴从我们的亲身经历中获得的这些提示对您有所帮助。可能有些东西-我忘记或忽略了，但这是一个开始。

来自德国的Michael Duncan于2019年12月11日：

如今，与以往相比，在CBC Marketplace和其他媒体等新闻杂志节目中偶有报道，在房地产和房地产收购方面，不乏肮脏的骗局和欺诈行为。不幸的是，这就是我们碰巧遇到的状况。

因此，一个人确实确实需要事先做好功课和尽职调查，以避免欺诈和盗窃的可怕后果。

幸运的是，您在此处提交的内容向我们展示了如何！我目前正在考虑自己购买房地产，并且发现您在本文中提供的见解很有用。感谢您整理这些观察和技巧！

来自亚利桑那州弗拉格斯塔夫的Deb Kingsbury（作者）于2019年1月10日：

我肯定会认为州与州之间存在差异，更不用说每个县了，尤其是在建筑法规和要求（包括化粪池）方面。我认为，其他大多数事物，例如法律准入问题，地役权法律等，如果不相同，将非常相似。

来自英国的Liz Westwood于2019年1月10日：

对于任何打算在美国购买土地的人来说，这是一篇详尽而有用的文章。我是否认为某些裁定可能会因州而异而正确？