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继续阅读以了解如何确定可产生收入的不动产的价值。
马洛卡岛
您是否拥有可以产生收入的房地产或可以产生收入的房地产？您想确定不动产的近似值吗？
如果是，以下信息将帮助您基于标准的特定信息获得价值。该信息可应用于单户住宅，复式，多单元，商业物业，土地，零售商店和其他产生收入的房地产。
资本化率（上限率）
资本化率或上限率是用于估算创收物业价值的比率。最高税率是营业净收入除以售价或物业价值（以百分比表示）。大多数投资者，贷方和评估师使用上限汇率来估算不同类型的创收性房地产的购买价格。市值率是通过评估最近在特定市场上出售的类似房地产的财务数据来确定的。每个市场都是不同的。
上限价格比市场总租金乘数（GRM）提供了更可靠的价值估计，因为上限价格计算使用的是物业的更多财务详细信息。GRM的计算仅考虑房地产的售价和总租金。最高税率的计算包括了物业的售价，总租金，非租金收入，空置数量和运营支出，从而提供了更可靠的价值估算。
最终，卖方试图以可能的最低限额出售，而买方试图以可能的最高限额购买。从任何投资者的角度来看，上限率越高，投资越好。其他变量可能会发挥作用，例如位置，条件等，这些变量可能不会始终显示在上限费用中。
封顶利率定义为“净营业收入”（NOI）除以市场价值。您还可以通过将NOI /上限费率相除来获得市场价值。
一个典型的例子：
- 物业的NOI（净营业收入）为$ 80,000，要价为$ 1,000,000。
- （$ 80,000 / $ 1,000,000）x 100 = 8％CAP RATE
- 物业的NOI（净营业收入）为$ 80,000，封顶率为8％。（$ 80,000 /.08）= $ 1,000,000
总租金乘数（GRM）
总租金乘数或GRM是用于估算创收财产价值的比率。 GRM提供了一个粗略的价值估算，并且比使用vAP数据要详细得多，但它对快速分析属性（几乎没有任何信息）非常有帮助。计算财产的总租金乘数，销售价格和总租金仅需要两份财务信息。如果此信息可用于特定区域内类似类型的收入物业的多次近期销售，则可以将其用于估算该区域内其他类似物业的市场价值。有些投资者使用每月GRM，有些则使用每年GRM。每月GRM等于物业的销售价格除以潜在的每月租金收入，而年度GRM则是销售折旧除以每年的潜在租金收入。
市场GRM只是价值的粗略估算，并且存在一些局限性，例如未考虑空置率和运营支出。请记住，当您有足够的信息来计算上限费率与GRM时，请使用上限费率。
一个典型的例子：
- 某物业的售价为$ 300,000，潜在每月租金为$ 3,500。
- $ 300,000 / $ 3,500 = 85.71 GRM
- 在相同的情况下，要计算80 GRM和$ 3,500的租金中的“估计市场价值”：
- 80 x $ 3,500 = $ 280,000（估计市场价值）
净营业收入（NOI）
净营业收入就是特定资产的净营业收入。通过将年度总收入减去特定财产的运营费用来计算。这包括来自物业的所有收入以及所有运营支出。
一个典型的例子：
- 收入（租金及其他）$ 250,000
- 职位空缺：-$ 5,000
- 营业费用：-$ 175,000
- 净营业收入$ 70,000
简而言之，NOI将向您显示在支付所有费用并收取所有租金后您将赚多少钱。这也是计算现金流量的好工具。NOI在计算上限利率和债务覆盖率时非常重要。
现金现金回报
现金回报上的现金是一个百分比，用于衡量投资于收益财产的现金回报。用税前现金流量除以投资的现金量（定金）得出，并以百分比（％）表示。如果某投资物业的税前现金流量等于$ 25,000，而我们投资于该物业的现金为$ 100,000，则现金现金回报率等于25％。现金回报率是通过将总收入减去空缺和运营费用再减去年度债务还本来得出的，这将为您提供税前现金流。现金收益现金通常用于评估收入资产的盈利能力，尤其是在比较多个收入资产时。
一个典型的例子：
- 一个人向物业投资25,000美元，税前现金流量为9,000美元。
- （$ 9,000 / $ 25,000）X 100 = 36％（现金回报率）。
债务偿还率（DSCR）
债务覆盖率（DSCR）是一种广泛使用的标记，用于衡量创收财产偿还每月抵押贷款的能力。DSCR通过将净营业收入（NOI）除以房地产的年度债务来计算。年度债务还本付息等于为一项物业的所有贷款支付的所有利息和本金的年度总额。债务偿还比率小于1表示财产产生的收入不足以支付抵押付款和运营费用。大多数放款人使用DSCR来确定财产是否有足够的收入来偿还债务。大多数贷款人更喜欢1.1到1.2或更高（请与您当地的贷款人联系以查明问题）。DSCR越高，用于偿还债务的收入就越多。最终，这将减少银行的风险（他们的观点）。
一个典型的例子：
- 物业的NOI为$ 50,000，年度还本付息为$ 36,000
- （$ 50,000 / $ 36,000）= 1.38
- DSCR（DCR）将高于1.3。这意味着，该物业产生的年净收入将多出约38％，以偿还每年的抵押付款额。（请参阅NOI，以了解如何计算NOI）。
希望以上对您有所帮助。任何房地产的真实价值，无论是否产生收入，都是愿意出售的价格和愿意支付的价格。有许多因素可以影响最终购买价格。这些因素包括主题属性，位置，身体状况，建筑物的年龄，买卖双方的个人因素，可取性，一年中的时间，需求因素，谈判技巧，买卖双方的知识，投资者期望的回报率，感知的风险，所需的维修，延期的维护，所需的建筑规范合规性，卖方的销售选择，预期收入与支出的对比，融资成本以及其他因素，可能会影响到确定价值或约定的售价。