目录:
纽约州奥尔巴尼的独户房屋（图片提供本文尾）。
购买第一套房子作为投资
有几个重要的里程碑标志着我们生活中的重要时刻-例如，大学毕业，职业生涯或结婚-并且购买第一套住房在该清单上很重要。但是，在您进行如此巨大的购买前，首先要找到一些初步问题的答案，否则就有可能被磨难淹没。您可能会
想到，不熟悉购房过程会导致某人做出一系列错误的决定。反过来，这可能会导致一个人购买不令人满意的财产（在可预见的将来，他或她会受到束缚）。
为了避免这样的命运，有必要像购买潜在投资一样，先购置住房。这并不意味着您应该仅根据房屋的升值机会来决定购买，尽管这
当然是一个重要的考虑因素（本文稍后将对此进行讨论）。相反，您应该将购买视为一种生命投资以及一项金融投资。问你自己：
具体来说，哪种类型的房产最适合您的需求？无限期租房或购买对您更有利吗？如果您决定购买，您将需要多长时间收回与购房相关的初始支出（例如，预付款，申请和交易费用，经纪人佣金和各种费用）？因此，您能否负担得起您感兴趣的物业类型？您可以安全地推断，追求幸福不包括过分强调按揭还款，或24/7全天候工作以免被债务消耗！
在回答了这些问题之后，您将需要先了解自己在财务上的可行性，然后再与抵押贷款人联系。在决定是否预先批准他们的房屋贷款之前，您还需要了解贷方如何“扩大规模”。最后，在进行购买之前，您需要对彻底研究房地产和周边地区所涉及的过程有深入的了解。
本文是针对初学者的房地产投资系列文章的第一篇，我们将探讨所有这些问题的答案。
拥有房屋可以帮助您更早退休。
投资房屋如何帮助您实现财务目标
拥有房屋不仅仅意味着拥有一个可以躺下头，种下花园和悬挂全家福的地方。房屋是一种非常真实的金融资产，对大多数人来说，这是一大笔净资产。这样，可以利用房屋的价值来帮助一个人更
容易地实现其某些财务目标。
认为您可能想提前退休？许多人决定您提前退休。
在他们的房屋上进行抵押贷款，以补充养老金和/或其他退休收入，以帮助他们提前退休，而他们原本可能无法做到。或者，也许您想开一家小企业，随随便便扔上名字标签和时钟，并成为自己的老板！借用房屋净值（即房屋市值减去任何未偿还的抵押债务）借款可以帮助您筹集足够的资金来开始这种努力。使用您在房屋上积累的资产的另一种方法是
为一个或多个孩子（如果有的话，或想有一天）资助大学。
但是，除了金钱利益外，在决定是否投资房屋之前，还需要考虑其他非常重要的因素。例如，融资是一项巨大的承诺，除非您非常富有，否则您可以期望获得15-30年的抵押贷款来支付住所。同样，您将对出现的所有维护问题负责。也许最重要的是，您所购买的房屋将成为您身份的不可分割的一部分，并且您必须确保所选择的任何财产都是您可以长时间看到的财产。
租房与买房（利弊）
不乏房地产“专家”会告诉您，买房总比租房好。关于这种影响的一个普遍论点是，从长远来看，购房要比租房便宜，这是由于所有权带来的巨大税收优惠。另外，租房就像“把钱扔掉了”。
实际上，现实要复杂一些。首先，与房屋所有权相关的税收优惠（虽然可能不错）已被纳入拥有房屋的较高成本中。如果财产税和抵押贷款利息不能免税，那么您可以确定房价会比现在低很多（因为总拥有成本会高得多）。
此外，从长远来看，租金总是比购买要贵得多，这是不正确的。实际上，在某些社区中，租用某些类型的房产可能会更便宜。租金可能对您来说不是最坏的事情的一个好兆头是，如果您能够始终如一地节省10％的收入，同时仍然过上舒适的生活。如果您是那种不希望被过多与住房所有权相关的责任（财务责任或其他责任）所困扰的人，并且您仍然能够动用足够的资金来投资IRA， 401（k）和/或其他面向退休的金融证券，那么租房实际上可能是您更好的选择。
还有一些事情可以说是无限期地将自己锚定在一块土地上。房客可以随心所欲地随意取房，
而不必担心出售房屋的麻烦。当然，可能有一些租赁协议值得抗衡，但是与长期抵押相比，调整这些协议要容易得多！另外，如果房主决定立即搬到其他地区，则不能保证他或她会及时找到买家，甚至不能保证买家愿意
支付（至少）涵盖房主的损失。
租金并不一定会浪费您的钱。
但是，您需要注意一个非常重要的损害租用的问题。也就是说，您将很容易受到通货膨胀的影响（即，随着时间的推移，价格普遍上涨，随之而来的是货币的购买力下降）。除非您住在由租金控制的公寓，房屋或其他
财产中，否则您的房东很可能会在每次续签时选择增加租金，以免生活成本增加（或将）随着时间的流逝。相反，您的每月抵押贷款付款将设置为固定利率（前提是您获得了固定利率贷款），并且不会遭受通货膨胀的破坏。房主的保险费，财产税和维护费都在，但与每月抵押成本相比，这些成本要小得多。
准备房主交易费用
如果您在权衡了所有利弊之后仍然致力于购买房屋，那么现在是时候开始准备进行资金流失了，
这笔投资将在未来几年中出现-甚至是在您之前，开始寻找特定的属性！除非您天生就用生来有福，否则
与自置居所相关的初始成本很可能会像打肠子一样错开。但是就像
过去9个月训练了拳击手的拳击手可以在冠军争夺战中度过早期的挫折，最终击败对手夺冠一样。因此，谨慎的首次购房者也可以承受巨大的购房初期成本。
您必须准备的艰巨交易成本将包括检查费，与抵押相关的成本（例如申请费，信用报告费，评估费），产权保险，搬家费以及房地产经纪人佣金。而且，我们不要忘记
许多贷方要求的抵押点（即，预付的抵押利息可能占总贷款额的1-2 ％）。除了一笔可观的首付外，在如此庞大的支出之后，大多数工人阶级需要三到五年的时间才能收回财务！出于这个原因，您甚至不应该考虑购买房屋，因为您至少不能看到自己住了这么长时间。
一般而言，您可以预期与抵押贷款相关的交易成本会给您带来房屋总价的16％。1因此，在收支平衡之前，您需要至少看到投资升值这么多。在过去的三十五年左右的时间里，整个房地产市场的年平均回报率约为9％，这非常非常好！2
在花掉交易成本之后，您可能需要适应一个漫长的（财务）冬天！
但是，这包括不可预测的市场波动，有时会导致重大的短期损失。如果您购买房屋，然后在一两年后尝试卸货，则会错过缓慢而稳定的升值，即房地产市场将随着时间的流逝而乐在其中。而且，您增加了在低迷的市场中陷于卖方的机会，同时仍然试图从最初购买房屋的交易成本中收回！
诚实地评估您的财务状况
一旦您大致了解了购买第一套房子的交易成本（如上一节所述，约为16％），便是时候开始计算数字，以确定您实际上有能力花多少钱了。您不希望最终遭受的损失超过您的咀嚼，或者您可能会发现自己付出了很多努力以跟上付款的步伐，以致您很少有足够的时间在家中享受投资！因此，为更精通技术的人而用铅笔或纸或预算软件，准备好诚实地看待您的财务状况：
诚实地看一下您的消费习惯。
首先，计算您的每月开支。这些费用包括（但不限于）杂货，水电费，有线电视或卫星电视账单，互联网以及诸如外出就餐或看电影的休闲费用。接下来，将您的每月总收入乘以百分之十（应该已经指定用于退休储蓄的最低月收入金额……对吗？），然后将答案添加到每月总支出中。最后，从您的每月总收入中减去此总费用。
这是根据房屋总价（减去负号），通过计算所需的每月抵押贷款付款额来估算是否能够负担得起特定房产时用作基线比较的金额。首付款）和贷方的利率。稍后，当您积极搜索房地产列表和/或网站时，您可能会遇到您真正喜欢的房产，但计算出的每月抵押贷款成本仅超出您的价格范围。如果发生这种情况，请不要立刻灰心！我们还没有考虑另外三个因素：
首先，房地产的挂牌价很少与该房地产的实际市价相同，房地产的最终售价通常低于挂牌价。3另外，请记住，财产税和抵押贷款利息是可以抵税的。因此，只需更新您的 W-4 （或 1040-ES （如果您是自雇人士），则可以减少纳税义务，并增加每月收入，以足以负担您认为遥不可及的理想房屋的抵押贷款。如果这还不够，您可能仍然可以负担得起，方法是重新查看您的每月支出习惯，并系紧腰带以消除琐碎的支出。（毕竟，没有多少人可以诚实地说我们不希望麦当劳的收据减少！）
了解市场价值
一旦开始搜索，您很有可能在最终选择住房之前会接触到数十种潜在的住房候选人。密切关注这些物业的标价与最终销售价格。通过这种方式，您将开始直观地理解房屋的实际市场价值与许多卖方（及其代理商）试图向首次购房者推高的标价之间的差额。
确定房屋的预付款
一般而言，优良作法是从一开始就至少支付房屋总购买价的百分之二十。4如果您不能这样做，那么大多数贷方将要求您购买私人抵押保险。他们这样做是为了保护自己，使其免受价值低于抵押金额的财产的束缚，即使买方出于任何原因而拖欠贷款。5
一切都很好，对他们也有好处，但是现在您不得不担心每年要多付数百美元的账单，以便您的贷方在晚上睡得更香！因此，强烈建议您等到您有足够的储蓄以支付20％的首付后，再申请房屋贷款。如果您绝对不能这样做，并且发现自己陷于 PMI 政策，请留意房屋的总价值和贷款余额。随着时间的推移，未结余额会减少，一旦您发现余额下降到80％或更低，您可以联系您的贷方并放弃 PMI （通常希望您先支付评估费用）！
一些购房者甚至在选择房屋贷款时选择降低超过20％的价格。一些个人理财顾问会不同意这种方法，认为购买者通过将多余的资金投资于高性能金融证券（例如股票，债券，共同基金），可以获得的收益足以抵消抵押产生的利息。代替。例如，如果抵押贷款以8％的固定利率产生利息，并且将您的资金投资于平均收益率为10％的高收益共同基金，那么您将获得的净收益为2％只是通过支付更多抵押贷款而错过了。
但是，正如每个共同基金的招股说明书都必须告诉您的那样： 过去的表现并不能保证未来的结果 。尽管股票和房地产市场的历史平均增值率每年约为10％，但重要的是要记住，
在此时间范围内包括了一些灾难性的金融重组！多数读这篇文章的人可能不是在1929年的股市崩盘之余，但是在1980年代末至1990年代初的日本房地产泡沫呢？如果这看起来有点含糊，请不要忘记在同一时期震惊华尔街的垃圾债券危机。谁能忘记我们最近的金融过山车：
始于2007年的房地产市场崩溃？
我没有提到这些历史性的财务大火吓到您了。事实上，您应该振作起来，尽管存在这样的经济问题，但股票和房地产市场仍然设法为投资者带来了大约10％的平均年收益率！当您进行长期投资时，您不必担心（不那么担心）偶尔会动摇金融世界的急剧下滑，并且您可以度过艰难时期，从而享受美好时光。
但是，关于“下跌”市场的令人发疯的事情是，它们很难把握时机。此外，如果您选择在金融证券上投入比平时更多的钱，而不是更快地偿还抵押贷款，那么您可能会陷入其中的一次低迷之中，最终导致净亏损。因此，更安全的做法是像平时一样定期投资您的长期金融证券（例如IRA，401（k）），但如果您足够幸运，可以认真考虑更快地还清抵押贷款。能够。
此外，如果您在进行抵押贷款之前已对房地产及其周围地区进行了深入研究（讨论得更远），那么您可以合理地预期您的房地产价值会随着时间的推移而升值。在这种情况下，您只有通过更快地在房屋中建立资产来获利（只要您拥有良好的财产保险）。而且请不要忘记：将更多的钱放在房屋的前面意味着减少借入资金-这 始终 是一件好事！
为了说明，请考虑以下两种情况：
首先，想象一下，您以10％的年利率为10万美元的房屋贷出了一笔仅付利息（或零息首付）的贷款。这样，在抵押的第一年，您将积累最初借入的本金（$ 100,000）的利息$ 5,000，总负债为$ 105,000。这意味着，
仅在前十二个月内，您就为每笔抵押贷款支付$ 420的贷款利息（$ 5,000 / 12个月= 416.67 $）。换句话说，如果您的每月按揭还款额为540美元，那么大约有78％的还款额将不会还清您所借的金额！
另外，不要忘记，您将不得不考虑 PMI 政策的额外费用（因为您购买房屋的首付不到20％）。在上述情况下，典型的保单费用为每月约40美元。因此，您实际上需要支付每月$ 540的抵押贷款金额的百分之八十五（$ 420 + $ 40 = $ 460，或$ 540 x.85 =约$ 460），而利息和保险费
并没有使您更加难以还清。你家。那是在（财产）税之前！
现在想象一下，您已经在预先支付了20％的首付（20,000美元）之后，以5％的年利率购买了这套相同的100,000美元房屋。这意味着您只需要向贷方借入80,000美元，并且在抵押的第一年，您将比上一个示例少支付1,000美元的贷款利息，即4,000美元。因此，
在第一年的同月抵押贷款540美元中，只有62％会用于偿还第一年的贷款累计利息（4,000美元/ 12个月=约333美元； 333美元/ 540美元=约270美元。.62）。
而且，由于您选择支付至少20％的住房首付，因此您不必担心 PMI 政策的麻烦（和费用）。因此，与第一年的“纯利息抵押担保”变更相比，第一年的血汗钱多了百分之二十三，用于偿还房屋贷款的本金。场景。最重要的是，
随着多年来未偿还余额减少（假设您以固定利率借款），您每月的抵押贷款将越来越多地用于偿还您所欠的本金。
如您所见，从一开始就减少欠债务的金额是明智的做法，这是出于偿还欠款（并终止与您的关系）的利益（无双关）。贷款提供者-尽快。贷款机构不是由慈善家经营的，而您允许此类组织掌控财务命运的时间越长，如果您碰巧忘记了周三晚上的利息积累，费用和骚扰电话，您就越会感到悲伤。付款。 （回复： “它在邮件里，古凡娜-我可怜的饥饿的孩子发誓，我知道！” ）
但是，不要指望借贷人员告诉您有关借钱的负面影响。他们希望您尽可能拖欠他们，因为这是贷方获利的方式。在下一节中，我将详细说明推动抵押贷款提供者的动机。
但是，不要指望借贷人员告诉您有关借钱的负面影响。他们希望您尽可能拖欠他们，因为这是贷方获利的方式。我会详细说明