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您是否需要搬家以获得更好的工作或与家人更亲密？还是只是时候换些新东西了？也许您正在寻找人生中的第一次购房机会。
如果即将购买新房，您可以考虑很多选择。首先，您要寻找的价格是多少？您怎么知道您是否能获得一笔好交易？如果这是您的第一个家，您可能会对抵押贷款有很多疑问。您可能已经购买了房屋并拥有抵押贷款，但是您并不真正了解付款条件的含义或购房者可以使用的其他类型的贷款。
在本文中，我想概述许多这些细节和选项，以使您更好地了解所要从事的工作，并为您提供更清晰的前景。如果您以这种方式看待它，那么您对该过程的知识越丰富，就越不会因为不知道的事情而被利用或在以后遇到麻烦。让我们跳进去吧！
图片由rawpixel在Unsplash上拍摄
什么是抵押？
让我们从定义抵押开始。抵押贷款是一种贷款系统，允许购买者放下比房屋预付款少的钱。假设我想购买130,000美元的房屋，但只放下10,000美元，或者有时什么都没有。
然后，银行或私人贷方允许您借入剩余的房屋成本，并在预定的时间内支付利息给他们。您借钱的时间称为贷款的“期限”，最长可以为30年。为了确保您可以讨价还价并还钱，我们将您的房屋作为抵押。换句话说，如果您停止偿还贷款，则银行或贷方可以在止赎过程中从您手中收回房屋。
您特定贷款的部分包括本金，利息，税款和保险。这四个部分的总和通常称为“ PITI”，它只是抵押的每个部分（本金，利息，税收，保险）的首字母。但是这些词分别是什么意思，由什么组成？好问题！
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抵押部分
因此，抵押的四个部分分别是本金，利息，税收和保险。让我们遍历每个部分，以帮助您更好地理解它们。
校长
本金是您 实际借贷 来支付新房的金额。那就是房子的价格，减去您自掏腰包支付的金额。如果您不花任何钱，本金就是房子的整个价格。例如，如果您以300,000美元的价格购买了房屋，并放下了60,000美元（神奇的20％，通常是贷方希望看到的，这使您对他们而言风险较小），那么您的抵押贷款（本金）为240,000美元。
说到风险较小的买家，如果您确实有购买价格的至少20％可以放到您的房屋上，您通常会获得更好的利率，然后您将有更少的钱圈来满足您想要的贷款资格。那时，银行/贷方认为您更有资格，因为您在游戏中有些皮肤。
如果您选择放款低于20％，则银行/贷方可能没有资格获得最低利率，并且可能会要求您购买私人抵押贷款保险（PMI）。如果您不进行抵押贷款付款，PMI将保护银行/贷方。它与房主保险不同，后者在火灾，洪水，盗窃等情况下为您提供保护。
旁注：如果您没有或不想先付20％的款项并被要求购买PMI，那么在某个时候您已经向银行/贷方支付了足够的金额（通常是神奇的20％），可以取消PMI，您的每月付款会减少一点。
LeaBöhm在Unsplash上拍摄的照片
兴趣
利息是银行向您收取的借入本金的费用，就像在您的信用卡上一样。例如，如果您的抵押贷款余额开始为$ 100,000，而您的贷款是以5％的利息写的，则30年的期限要求每月支付$ 536.83。在30年的贷款中，您的所有付款总额总计不到193,259美元。这比抵押贷款余额高出了93％的利息支付溢价！
许多拥有30年抵押贷款的房主并没有意识到他们要支付多少利息。这就是问题。对于许多人来说，解决方案是通过每月支付更多本金或签订较短的还款合同来加快付款速度。其中最著名的是15年任期。我强烈建议您进一步研究，并比较每月还款额与整个贷款期间的还款额，以确保您获得最优惠的价格。
税
税收是对您所购房屋进行评估的财产税额。此金额是房屋价值的百分比，并且基于房屋的建造区域来支持该地区的城市，学校，县和/或州的基础设施。该价值可能会上升或下降，具体取决于贷款期限内该地区的房屋价值。
通常，这已经是您付款的一部分，并且会在年底被提取并存入托管帐户以节省您的付款，但这是您在购买过程中可以选择的。您甚至可以选择降低每月付款并自己节省税款。另一个值得探讨的主题。
迈克尔·布朗宁在Unsplash上的照片
保险业
保险将以房屋保险的形式支付给您选择的公司，以确保您的房屋免遭盗窃，火灾或任何其他灾难的影响。您可以选择不支付作为抵押的一部分，如果您愿意，可以自行将其支付给保险公司。但是，如果银行/贷方认为您是高风险借款人，则他们可能会要求您将其包括在抵押贷款中。无论如何，大多数人还是选择每月按揭付款，因为这样做更容易。
尽管您以30年固定利率（固定利率表示他们每月无法更改您的还款额）的还款额在贷款期限内保持不变，但从一开始它的结构就可以使大部分金额被分配支付您要支付的贷款利息。这意味着，在传统的30年期贷款中，要偿还本金的一半需要20多年的时间，因为您主要是预先支付利息。另一半在过去10年内支付。实际上，一个30年期的摊销是如此缓慢，以至于在五年（60次还款）之后，您仍欠原始余额的92％。
幸运的是，随着时间的流逝，这种情况会发生变化，您所支付的更多款项将开始用于本金。到那时，您将建立房屋的“产权”或所有权，这就是目标！但是请考虑，当您签署该文书时，一般的首次购房者只能将其住房的年限保持在五年以下。做你的研究！
因此，让我们谈论抵押的类型或您可以为新房付款的方式。
杰瑞德·赖斯（Jared Rice）在Unsplash上拍摄的照片
传统类型的抵押
您可能会考虑的第一个选择是现金，因为随着时间的推移，这肯定会为您节省大量的费用！如果您节省了一堆面团，一个想给您一大笔钱的富裕亲戚，或者您赢得了强力球，则根本不需要抵押。您可以快速进行购买，放松并开始打包。您甚至都没有资格获得贷款。恭喜你！
但是，如果像我们其他人一样，您必须为全部或部分购买抵押，这是当今最常见的贷款类型：
迄今为止，30年固定抵押贷款是最常见的住房贷款类型。所有此类购买中有超过75％的资金来自此类贷款。这意味着在接下来的30年中，您获得贷款时获得的利率将保持不变。这些贷款在利率较低或利率上升时最好，因为您无法预测利率会上升多少。对于希望获得可预见的付款并计划在更长的时间（例如5至7年）中居住的人们来说，它们也是首选。通过该计划，您的每月付款可能会更低，但是随着时间的推移，您将支付更多的利息。
15年固定抵押与30年固定抵押相同，但是您将在一半时间内还清贷款，并支付1/3的利息。这些贷款通常具有较低的利率，但每月付款（显然）比30年期贷款要高。这些贷款的明显优势是您可以更快地还清贷款，并且可以更快地建立房屋资产。缺点是，如果您的预算非常紧张，则每月的付款会更高。
可调利率抵押贷款（ARM）是按预定间隔进行调整以反映当时当前抵押贷款利率的贷款。您可以选择最受欢迎的一种：3年ARM，5年ARM或7年ARM。 ARM的优势在于，初始利率通常低于30年固定利率，而且如果您不打算在房屋中居住的时间超过可调整的时间段，这可能意味着您在此期间的月供低得多住在那里。
明显的风险/不利之处可能是，如果您发现自己在ARM期末无法搬家并且利率大大高于购买时的利率。您的付款也可能会大幅增加，而一个月或一段时间内不会发出警告，因此无法付款。对于新购房者来说，这不是最安全的选择。
请记住，这些只是最传统的抵押类型，但是还有其他一些可供选择的选择。您总是有选择！
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非传统抵押方式
如果所有这些抵押贷款讨论都太多了，而您又需要其他选择，那么值得庆幸的是，您还有更多选择。
所有者携带
您是否听说过“所有者结转”或“卖方结转”？这种安排意味着房屋的卖方将自己购买全部或部分房产进行融资。双方在这种类型的融资中都有优势。买方支付的交易费用更少，资格更容易，并且有可能获得更好的条款和更低的房屋首付。这也为支付的灵活性提供了更多选择。
卖方/所有者的优势在于，使用这种类型的融资更容易出售难以出售的财产，尤其是在疲软的市场中，尤其是在房屋不是传统房屋的情况下。但是，这也使卖方可以随着时间的流逝而不是一次性支付大笔款项，同时又可以根据自己的利益将钱装在他们的口袋里。
作为交换，卖方冒着巨大的风险，即您将像您承诺的那样向他付款。但是，如果您不履行自己的诺言并进行定期付款，合同中就会有条款可以使他收回财产，就像银行在取消抵押品赎回权的过程中一样。
需要注意的一点 ：卖方必须拥有自己的房屋，并可以从银行清算自己的房屋，以进行结转。
Sophia Baboolal在Unsplash上的照片
租给自己
购买房屋的另一种非传统选择是“出租给自己”。在这种安排中，您决定要付给房东的租金中的一部分，指定用于在指定期限结束时购买房屋的首付。如果您决定根本不购买房屋，那么您实际上将丧失在租赁期结束时积蓄的钱。在这种安排中，物业的租金通常会更高，以补偿额外的首付款项。
仅利息和热气球抵押
还有“仅利息抵押”，您可以在贷款的前10年内支付贷款利息，而无需支付本金，还可以选择“气球抵押”，即在指定的时间段内（通常为5至5 7年），然后一笔大笔一笔还清贷款余额。这些类型的贷款更难获得，对您而言风险更高，因此在考虑使用其中任何一种之前，您应咨询合格的财务顾问。
Brian Babb在Unsplash上拍摄的照片
当首先考虑房屋抵押贷款时，它似乎有点复杂，几乎可以肯定是压倒性的。它适合所有人，因此您绝对不是一个人。但这并不需要复杂。通过一点点研究，也许是在网上仔细阅读，并提出很多问题，您很快就会感到自己是该主题的专家。
希望这些信息为您简化了过程，并回答了您有关抵押的一些问题。如果您知道自己在做什么，这可能是一个相对容易的过程，但是它通常会引起人们很多焦虑。有了这些事实，我希望您可以减轻恐惧，继续进行有趣的部分，选择并搬入新家！
分级为4 +©2013 Victoria Van Ness