延期维护的实际成本

介绍

当涉及不动产甚至是个人财产的所有权时，预算和财务总是盖过我们所做的一切。我从未有一个预算无限的项目，也从未期望有一个预算。在我的大部分职业生涯中，从建筑师的角度看待事物之后，我过去近七年的时间都是从所有者的角度来看待这些相同的问题。当您必须监督超过1.43亿平方英尺的面积时，就需求而言，即使是数千万美元（听起来很多钱）也确实微不足道。必须使用有限的资金来决定如何最有效地分配这些资金。您如何获得支出资金的最大回报？

在这种环境下，真正的问题是如何使那些有限资金的价值最大化？为了得出这个结论，必须权衡许多因素。本文将尝试提出一些复杂的相互关联的因素，并检查那些问题，以尝试开发一种方法，使决策者可以创建工具，以更有效地确定资本资产维护费用的优先级。这些实际上是支出，但如果以战略方式加以利用，它们实际上就更像是一项投资，并具有投资回报（ROI）和其他收益。

基金会– TNSTAFL

在我的经济学101的第一堂课中，我的老师通过在TNSTAFL板上书写来开始上课。他问我们是否有人知道这些字母代表什么。在没有人纠正它之后，他接着说：“没有免费的午餐。”他问有多少人相信这一说法是正确的。许多人说这是不正确的，因为有免费午餐。如果有人为此付费，那么原因就是免费午餐。课堂上许多人都同意这一说法。我们的教练继续不同意我们的看法，说即使您不支付午餐费用也要付出代价；您的时间就是提取的成本。您选择将时间花在别人付钱的午餐上，因此午餐仍然会浪费您的时间。以下讨论变得很有启发性。谈论一种纯粹的成本经济观点，那肯定是，而且当然是正确的，只是我们大多数人在讨论之前没有经过思考。

这个概念在整个学期中都产生了巨大的影响，特别是当我们讨论机会成本时。这次讨论为我的经济学研究奠定了基础，使我认识到一切都是代价。问题始终是，我是否愿意为获得的利益支付这笔费用？当我们开始从所有者的角度看待不动产和个人财产时，这便成为最重要的概念。无论您是作为个人还是作为小组的一员做出这些决定都没有关系。没有什么变化; 这些决定的基础是相同的。

所有权责任

一旦做出购买不动产或个人财产的决定，责任就成为不可避免的副产品。例如，当您购买汽车时，就隐含了购买燃油的责任。如果您不购买该燃料，汽车将不会继续行驶。外部部队可能需要其他责任。与前面的汽车示例一样，纽约州可能会要求您携带和维护该汽车的保险才能驾驶汽车。这也暗含了，因为您期望遵守州法律才能驾驶该车。

换油也成为这些责任的一部分。如果不更换机油，则会缩短该车的寿命。到目前为止，我还没有约会，但是年龄稍大的人可能还记得Fram机油滤清器的广告，“您现在可以付钱给我，或者以后可以付钱给我。”原理仍然存在并且仍然相同。小时候，我认识一个租车五年的人。随着第五年的临近，他的车抛锚了，我把车拖到那儿后带他去了机械师。技工问他上一次换机油是什么时候，他说永远不会。当时市场上没有合成油，因此每三个月换一次油约20美元。在这五年中，更换汽车机油的成本总计约为400美元，而安装新发动机的成本约为5,000美元。这将大大增加延期（或不进行）维护的成本。

精通房地产或个人财产的所有人将能够认识到这一点，并找到一种平衡预算削减压力的方法，同时平衡资本资产的使用寿命。本文将尝试就如何平衡许多相互依赖的因素，以及如何最大限度地利用大量投资的资本资产提供指导。

不同的维护后果

让我们从定义什么是延期维护开始讨论。当人们或团体利用这种推迟维护的想法时，最大的错误就是完全错误地运用了这一原则。为了避免传播这种误用，我们必须首先掌握一些基本概念，确切地说，延迟维护实际上是什么。回到先前所说的，一切都有相关的成本，延期维护也不例外。为了找出延期维护的实际成本是多少，我们必须首先确定维护成本的样子。我将使用数字来说明这一原理，但是这些数字不应被解释为与任何特定事物有关。

对于任何资本投资，让我们说，要保持该投资处于良好运行状态下的年度成本为每年1,000美元。这个数字实际上应该随着资本资产的老化而增加，但是在本示例中我们将不使用该因素，因为这会使许多读者无法理解的情况变得更加复杂。因此，本年度的收入下降了，没有必要为此资本资产的必要维护支出1,000美元；需要决定如何减少预算的短缺。有许多选择，每种选择都有各自的成本，与每个特定的决策相关，从而使每种解决方案都可以解决预算短缺的情况。

当今最常见的解决方案是忽略它，不要支付这1000美元，而是在收入更好时再处理它。那绝对是错误的方法。在谈论解决方案时，我通常不会使用具有无限价值的单词，但这是在解决方案领域中使用这种功能强大的单词的极少数情况之一，在我们继续进行此讨论时将对此进行演示。与这些类型的决策相关的每个决策者或团队都是一种形式的受信者。这意味着他们有义务充分利用可用资金。因此，在接下来的讨论中，我们将根据该特定参数进行操作。所有决策者都是受托人。这种意识形态应暗示，最可持续的地位是任何资本资产管理决策的目标。

必须承认的下一点是，在将来的任何时候（立即或遥远），任何用于资本改善/建筑物更新的最低成本就是现在。在将来的任何时候，甚至在短短的几周内，成本都可能会增加，而在将来，费用增长的幅度将越来越大。这种增加将由多种潜在原因，原材料成本，通货膨胀，供需，短缺等引起。因此，任何延期维护影响必须用这些增加来表示。这些预计成本始终只是预计的，因此会有所不同。希望方差将很小。如果它们的差异更大；则出于某种原因必须关闭预测，以确保将来的预测更加准确。

由于这种关系，将来支出的增加成本可以通过从今天起在某个帐户中实际预留一些资金来抵消，该帐户用于确定何时完成递延工作。该信托/代管帐户应用于帮助抵消额外的递延维护成本中增加的成本，否则将来必须吸收这些额外成本的总影响，从而给这些未来的收入带来更大的压力。这种方法的窍门是预测必须非常准确，否则计划的支出可能会意外增加。然后是一个混合系统，这是这两种方法之间的交叉点，它不但没有保留任何东西，而且还保留了延迟维护的全部费用。如果预留了全部维护费用，那么问题是为什么要推迟维护？因此，这通常比维护的总成本要少。

了解延期维护的实际成本

因此，为了便于说明，让我们回到需要递延的1,000美元成本上。如果决定将维护推迟一年，那么增加的成本至少会导致通货膨胀。如果该通货膨胀成本仅为百分之二，那么增加到$ 1,000将是$ 20。如果原材料成本在同一年上涨了百分之一，那么将有10美元的额外成本包含在延期维护成本中，总共为30美元，这使延期维护成本达到了1,030美元。。现在听起来不算什么，但是如果此维护的初始成本是此的10,000倍或100,000倍或更多，那将是什么呢？您可以确定这些数字是如何迅速增长的。

现在，让我们说，决策者仅将预计的增长拨出，例如30美元。现在，在明年的预算周期中，执行所需维护所需的全部费用将是原始的$ 1,000费用。这将对明年的预算压力产生零影响，因为原始的$ 1,000仍然是满足需要的唯一必需的义务，但是将需要$ 30保留在今年预算的某种托管或信托帐户中。但是，如果在今年的预算中拨出515美元，则明年预算中的维护成本仅为515美元，从而减轻了明年预算的压力。现在，这将对这两年的预算产生非常积极的影响，在每个预算周期中节省成本，并仍执行所需的递延维护。现在即使成本增加了对每年预算的影响较小。每年增加的成本产生的影响要小得多。再次，设想这些幅度是否增加了10,000或100,000倍。这是未来的计划，或者正如我在MBA课程中所说的那样，是战略思维。这确实是非常简单的东西。

现在让我们来看一下五年后的延期维护。通货膨胀会更加复杂，因此每年相同的2％的通货膨胀将通货膨胀成本提高到104美元左右。如果原材料成本以与前面所讨论的相同的比率每年以复合方式增长百分之一，则材料成本将增加到约51美元，这使得递延维护的总成本为1,155美元。同样，如果将这些成本放大10,000或100,000倍，您可以想象这些成本的影响。不要忘记，这些计算不会预测由于供需而导致的成本增加，例如短缺，或者由于系统的自然老化而导致成本增加，这将继续增加这些递延的维护成本。

必须永远记住的是，每当有人押后延期维护时，都会产生相关的成本。没有人能真正看到未来，因此预测未来的市场状况和成本总会带来不正确预测的风险。做出这些预测既是一种艺术形式，也是一门科学，而且不准确的结果可能很快就累加到很多。

现在，这不是关于延期维护的唯一思路。我遇到的另一种方法更令人着迷，而且由于我在原子能机构中的数据有限，因此发现该概念至少是在球场上。该概念被称为Geaslin集团的David Geaslin开发的“递延维护的平方反比规则”。当我第一次被介绍这个概念时，我会坦白说我的想法是“没有”，这甚至不可能接近球场。数字增长得太快而无法准确。现在，我要承认，作为设施维护人员，我真的很喜欢这些数字迅速增长的事实，因为这将帮助我为我们的建筑更新需求打下坚实的基础，但是作为一名分析师，我无法将数据用于一般消费，而这种消费无法得到支持或可能面临巨大挑战。甚至我机构的财务副总监也有同样的看法和关注。然后，我参加了原子能机构最近完成的几个项目，以“反向工程”成本来测试这是否接近，而令我惊讶的是，它基本上得到了证明。现在，我将第一个承认它不是数学上的等价物，因为它并不是随成本而精确得出的，但是亲密性不足为奇。它的影子几乎使人震惊。因此，我不会将这个概念作为数学公理或定律提出，而应将其作为一般概念或原理提出。然后，我参加了原子能机构最近完成的几个项目，以“反向工程”成本来测试这是否接近，而令我惊讶的是，它基本上得到了证明。现在，我将第一个承认它不是数学上的等价物，因为它并不是随成本而精确得出的，但是亲密性不足为奇。它的影子几乎使人震惊。因此，我不会将这个概念提交为数学公理或定律，而是将其作为一般概念或原理。然后，我参加了原子能机构最近完成的几个项目，以“反向工程”成本来测试这是否接近，而令我惊讶的是，它基本上得到了证明。现在，我将第一个承认它不是数学上的等价物，因为它并不是随成本而精确得出的，但是亲密性不足为奇。它的影子几乎使人震惊。因此，我不会将这个概念作为数学公理或定律提出，而应将其作为一般概念或原理提出。它的影子几乎使人震惊。因此，我不会将这个概念作为数学公理或定律提出，而应将其作为一般概念或原理提出。它的影子几乎使人震惊。因此，我不会将这个概念作为数学公理或定律提出，而应将其作为一般概念或原理提出。

这个概念很基础。如果您承担将要进行的初始维护的费用，并且在采取行动之前允许所需的维护进行到下一个故障级别，那么您会发现，以增加的故障级别进行该维修的成本实际上将接近未满足维护成本的初始成本的平方。例如，屋顶的泄漏需要500美元的维修费用，并且由于今年的预算中没有空间，因此确定维修将推迟。明年，由于尚未报告任何问题，因此又推迟了一年，依此类推。最后，在暴雨期间，必须将桶放置在泄漏处。现在必须更换绝缘材料，因为没有修复或报告泄漏，因此屋顶保修无效。现在某些屋顶甲板可能需要更换，一些天花板必须更换，水已经进入需要更换的灯具中，可能墙壁已损坏，需要更换石膏板并重新粉刷油漆，也许某些地板必须拆除并更换，可能形成有机材料（模具）；您可以看到由于缺乏初步行动而造成的继发性伤害现在已发展到很大的比例。现在，整个维修费用为10,000美元。在进行维修时，请不要忘记增加重新安置该空间用户的费用。总成本会增加多少？它开始看起来非常大，非常快。有机材料可能会形成（发霉）；您可以看到由于缺乏初期行动而造成的继发性伤害现在已发展到很大的比例。现在，整个维修费用为10,000美元。在进行维修时，请不要忘记增加重新安置该空间用户的费用。总成本会增加多少？它开始看起来非常大，非常快。有机材料可能会形成（发霉）；您可以看到由于缺乏初步行动而造成的继发性伤害现在已发展到很大的比例。现在，整个维修费用为10,000美元。在进行维修时，请不要忘记增加重新安置该空间用户的费用。总成本会增加多少？它开始看起来非常大，非常快。

现在，我想在确定$ 500美元的维修费用之前回去。在做出报告并发布维护工作命令之前，几乎不会找到这种类型的维修，这意味着某些乘员已经报告了可见的问题。到那时，还为时已晚。二次损害已经发生。如果每年至少进行两次屋顶PM，那么很可能早在漏水进入占用空间之前就发现了这个问题。即使您每年向一个人支付25美元，每小时要走两次屋顶，并且要花一个小时检查那个屋顶，对于有经验的屋顶检查员来说，花费甚至不花那么长时间，但您可能会发现，它几乎不需要花费任何维修费用。顺便问一下，25美元的平方是多少？答案$ 625，500美元的维修费用不是那么远吗？也许这个平方反比定律有基础？你是法官。

建筑更新–抵销重置成本的最佳对冲

在继续进行讨论时，我想提醒大家前面提到的换油示例。当决策者无法保持资本资产的良好状态时，他们将过早磨损，这将对未来的预算产生不利影响，并且知道默菲定律永远不会是一个好时机。当投资于诸如建筑物的资本投资时，数百万美元处于潜在风险中。如果建筑物过早磨损，那么资源将被浪费掉；相反，当它们超出预期寿命时，便建立了公平。那应该是一个非常简单的方程式。

通过两种独特的过程（将建筑物更新和进行预防性维护）可以将使用寿命延长到基本资产。两者本质上是相同的，只是为了增加基本资产寿命而设计的磨损系统。大多数系统的设计基本上都会在某个时刻磨损；我们是否在谈论汽车中的制动器，皮带，火花塞等；或建筑物中的屋顶，HVAC，火灾报警系统等都有生命周期。主要目标是延长建筑物的使用寿命。预防性维护（PM）和建筑物更新之间的主要区别在于这些系统的周期。我接触过的学术/研究文献的一般方法是，如果更换周期少于一年，则为PM，超过一年的时间它正在更新。除了周期PM和建筑物更新外，其他基本相同。在PM或建筑物更新下进行维护时，使用寿命会增加或延长至固定资产。现在，这引起了下一个问题，该PM /建筑物更新需要分配多少适当的资源？

首先，此数量始终以新建成本表示。有时也称为重置成本。之所以以新建筑成本来表示此PM /建筑更新成本，是因为在必须完全更换系统的生命周期结束时才找到系统更新的最终成本。在这种情况下，最终更换就是整个建筑系统的更换，作为最终使用寿命成本。这就是为什么用新建筑成本来表示。根据我已阅读的学术/研究文献，该成本表示为每年新建筑成本的1-2％。

因此，为使该概念继续向前发展，如果特定建筑物类型和占用的重置成本为每平方英尺225美元，则该建筑物用于PM /建筑物更新的费用应为每年每平方英尺2.25至4.50美元。如果建筑物的面积为100,000平方英尺，则该建筑物的年费用将在$ 225,000-$ 450,000之间。您会看到它如何迅速相加。但是，这种维护可能会增加建筑物的使用寿命。如果增加建筑物的使用寿命，则会创建资产。在这里，维护费用可以开始像投资一样发挥作用。

现在，如果平方英尺的建筑面积为数百万平方英尺，则可以看到PM /建筑物更新的成本可以提高多快，从而可能需要有效的延期维护计划。

总结思想

作为个人和组织，我们进行的最大单笔投资是在我们的资本资产中。为这些资产提供最长的预期寿命对于任何个人或组织而言都是至关重要的。当我们将支出转化为投资时，我们会建立权益，从而为所有者带来附加值。那是受信者的主要（也是唯一的）责任。与预算驱动的所有事物一样，延期维护必须在收入未达到预期的情况下不时进行，但是如果适当地运用它，则不会过早地或在未来的预算周期中花费个人或组织大量资源。

即使在我们的“废弃”社会中，大多数建筑物的寿命也应不少于50年，但是如果我们重新分配（不一定增加）我们的初始建筑成本，则可以将其寿命延长至70年。当我们使用PM并适当更新建筑物时，我们也许可以延长建筑物的寿命。一旦建筑物的使用寿命超过了其最初的预期寿命，它便会创建资产，一旦建筑物的使用寿命超过，便可以用于重建。这就是维护洞察力真正带来投资回报的地方，但这是长期等待的过程，而不是每个决策者都拥有的东西。